东莞市未来住宅建设

阮东明

本文发表于2002年8月的《南方房地产》杂志

一、        住宅建设郊区化已成为东莞市住宅建设发展的必然趋势

1、           物质生活水平的提高是城市居民住宅郊区化的直接体现。

现代城市居民在购房置业时已逐渐把目光转向郊区，比如，广州市番禺区2001年上半年商品房销售额占了全市的27%，广州市销售前十名的楼盘番禺占了一半；深圳、上海等地也都出现了郊区精品楼盘热销的势头。这一发展趋势是由于我国城市建设取得了长足的进步，使得城市居民的生活方式和置业观念发生变化而形成的。

有关资料显示，现代城市居民愿意在25分钟的车程范围内选择居所。由于东莞市的个人经济收入、城市公路密度、汽车销售量等一些主要指标均排位于珠江三角洲前列，这为该城市居民住宅郊区化提供了必要条件。

2、“城镇进圈、工业进园、民宅进区“的用地原则促使城市居民住宅郊区化的形成。

     目前，东莞市经过多年的开发建设，城区和几大镇中心区域基本开发完毕或很难继续进行大规模住宅区开发。城市人口的迅速膨胀，人口密度的极度增长也加速了居民住宅向郊区扩展。东莞市总人口超过500万人，人口密度达每平方公里2647人，远远超过全省人口平均密度每平方公里486人的水平。在东莞市范围内，厚街、虎门、长安等镇人口已超过50万。因此，为缓解城市建设压力，更有效地规划和利用好土地资源，结合“三进“用地原则，未来城区及镇区的居民住宅必将向郊区发展。

3、           住宅郊区化是住宅产业化、规模集约化发展的要求

为突出国际制造业名城的显著特色，东莞市城市建设在统一规划中将对原区域进行职能定位，以更好的体现城市辐射功能，紧密连接周边城市。城区作为政治、经济、文化的中心，规划中将更强调地域价值，表现出有利于政府部门的高效运作和商业领域的高度繁荣。而工业领域的制造功能决定厂区选址将远离城区，这些因素决定了居民住宅选址于近郊区，从而产生住宅郊区化的定位。

对于房地产开发企业而言，消费市场的发展趋势和城市未来发展的战略目标双重影响将把他们的目光引向郊区。在广阔的郊区，房地产开发企业更有利于实现规模化、集约化。其一。成片开发，可在规划、设计、配套建设等方面统筹安排，消除零散开发的不利影响。其二，可全面提高单位综合开发水平，打造地产品牌。其三，可增强企业抗风险能力。而对于物业管理企业而言，小规模的楼盘因物业管理收入低，难以提供上档次的服务。实践证明，大规模、高标准的成片住宅区在物业管理费相对低廉的情况下也能提供高质量的服务。

二、        推动东莞市现代化住宅区建设的建议

1、加强城建规划管理干部队伍建设。

东莞市现代化居住小区的建设发展并不平衡，城区由于规划得早，建设标准较高，现已建成多个花园式居住小区，过去曾遍布市井的款式单一、造型不美、设施不齐的楼宇，已逐渐被外观造型优美、装饰水平较高、环境质量较好的住宅小区、大楼所取代。这些名优小区的建成和热销对东莞的房地产开发建设起到了积极的作用。但是在镇一级，许多住宅区不同程度地存在楼房混杂、房屋间距密、通风采光不好、治安消防有待改善、以及环境绿化亟待改进等问题。建设现代化中心城市首先需要建设者具备现代化的建设意识，所以应组织相关干部到现代化大都市观摩取经，或邀请专家来东莞讲课，并大力选拔年轻有为之士充实领导岗位。

2、加强政府、开发商之间的交流。可以通过房地产协会或召开专题论坛，听取开发商对于城市建设的意见和建议，反映人民群众对于生活的需求。可以在新闻媒体上定期发布由房管部门根据各楼盘的销售登记情况公布销售排行榜。这样做能令优秀开发商提高销售业绩和知名度，使之不断进取。而且公布这些数据还可以加强税收管理，避免税源流失。

3、城市资源资本化、市场化。国家和政府是城市的经营者，把土地资源通过招标、拍卖等方式推向市场，可以把土地最大限度地增值，为搞好城市建设筹集资金。

4、城市规划中为发展商预留空间。政府在积极引导房地产开发的同时，也须在整体规划和市政配套工程方面做好充分准备。应按照“全市一盘棋”的指导思想进行统一规划。对于人口密集的地区，可考虑在城乡结合部规划由若干居住小区组成的大型居住区，以小区为开发单元，小区的用地规模应在百亩以上。在居住区里还需解决好道路交通、停车场地、学校医院、环境绿化等配套设施建设。也可以借鉴“天河上班，番禺居住”的广州模式进行异地规划。这样可以微观上调节区域经济，起到平衡区域生活水平的作用，从而实现“经营城市”的效果。

5、对开发企业平等对待，建立市场准入机制。大规模成片开发住宅区，自然需要大量资金投入。结合东莞市实力雄厚的房地产开发企业不多的实际，在未来住宅建设优选开发商的工作中应建立市场准入机制，对国内、外的开发企业平等对待。适当的引进市外或国外资金，不仅可带动区域经济，也可搞活东莞市房地产市场，增强竞争与合作。

6、简化审批手续，提供“一站式”服务。目前一个房地产项目从筹备到入伙，需要办理立项、规划、报建，质监、招标、兴建、销售、验收等众多手续，涉及政府相关部门有国土、计委、城建、设计、消防、供电、供水、供气、环保、银行、税务、保险等多个部门，如能简化一些审批手续，或集中部分单位实行窗口式办公，提供“一站式”服务，对房地产开发销售都具有促进意义。

7、金融机构须积极配合。个人住房按揭贷款业务是银行各类贷款业务中的优良资产。各商业银行应加大对住房消费信贷的资金投入，以促进住房消费市场的繁荣。同时还应放宽个人住房抵押贷款条件，简化手续；建立多种形式的住房抵押贷款保险制度，如建立个人信用制度等。