经济型酒店在中国—特征、回报、隐患

经济型连锁酒店在中国早已摆上议事日程，市场需求也越来越大，但是发展速度缓慢。近来国内投资者开始创立经济型连锁酒店品牌，如上海的“锦江之星”、“新亚之星”（2003年因国有资产重组，新亚之星并入锦江之星）、“莫泰168”、“如家（Home Inn）”等，并积极推动其发展，这是十分可喜的。国际著名的酒店集团也准备将其在世界上已很成熟的经济型酒店品牌进入中国，如：洲际酒店集团（Inter Continental Hotels Group）下属的经济型酒店品牌“快捷假日酒店”（Express by Holiday Inn）已开始在北京、西安、郑州启动。雅高酒店集团（Accor）下属的经济型酒店品牌“宜必思”（ibis）对进入中国市场已有实质性启动。这一切都说明：经济型连锁酒店在中国酒店业市场上有很大需求的，但是要在中国市场上发展经济型连锁酒店也是有很多困难的。

笔者作为近20年来从事中国酒店业实际管理的专业人士，早已关注中国经济型连锁酒店的发展，为了推动经济型连锁酒店的持续发展，防止在发展进程中因出现问题而受阻，甚至中途夭折。近年来一直在跟踪调研，现将自己肤浅的看法提供给同行参考，希望引起业界关注。

经济型酒店的特征

什么是经济型酒店，不少人士认为就是住宿价格低廉的酒店，这是不对的。北方小镇的骡马大车店、南方小城市的小旅舍、双层铺、大通铺都是价格低廉的，这不是我们要发展的经济型酒店。我们要发展的是世界上发达国家都在发展的经济型品牌连锁酒店。其主要特征是：酒店功能主要就是住宿，为旅客提供休息睡眠的场所。酒店主要设施是客房，客房面积不一定大，但旅客生活设施齐全，包括：带淋浴的卫生间、床、衣架或衣柜、写字台、卫星/有线电视、互联网接拨、吹风筒、沏茶和煮咖啡用具、空调等。酒店不设专门的餐厅，但供应旅客简单早餐，大多采取送餐公司配送，酒店可不设厨房，不聘厨师，只设一个就餐场地和加热设备。除在大堂边设一个咖啡座（兼做早餐场地）外，酒店不设其他娱乐设施。一般不设大的会议厅，但有的设一个多功能的小厅，可以做会议、培训及其他集体活动使用。我曾住过的欧洲、美国、日本等国的经济型酒店基本上都是这样的。当然如果酒店附近没有商店、餐馆和娱乐休闲设施，为方便旅客也可能在经济型酒店内增加一些相应的设施，但在选址时应该尽量避免出现这种情形。

经济型酒店的投资回报

发展经济型酒店必须首先进行投资回报率的分析，也就是在几年内可以收回投资。过去有些国营企业由于股东权益人不明确，把发展经济型酒店当做方便百姓出行的社会效益事业，是否能在短期内收回投资不太重视。现在大量民营资本和外资投入中国经济型酒店的建设，股东收益人是不允许过去只讲社会效益不讲经济效益的投资行为。因此不能只讲住宿费用经济型，不讲投资回报的经济性。若不严格控制投资量，投资无法回收，甚至长期经营亏损，还需不断追加投资，其结果必定是发展受阻，中途夭折。相反如果投资回收率控制得好，大大超过市场平均的投资回报率，那么很多资金就会吸引过来，经济型酒店就会有大量资金进入，连锁品牌就能通过发展加盟业务，使品牌的市场占有率越来越高，市场覆盖面越来越广，最终取得成功。

根据目前上海酒店市场的需求情况，经济型酒店（双床）房价一般在200元/天.间以内，单床在160元/天.间以内。如年卖房率达到80%，一间双床房间的年营业收入可以达到5.84万元，一间单床房间的年营业收入可以达到4.67万元，平均框算可按5万元计算。

经营利润率（未计算折旧，摊费和利息的利润）框算如下：房屋大多是租用，租金约占营业收入的20%以下，工资性开支占15%以下，能源占5%左右，税收6%左右，其他费用5%左右。总的经营费用约占营业收入的50%。经营利润率约为50%。按一间房间平均计算，年经营费用为2.5万元。年经营利润也可达2.5万元。

投资量的控制是将总造价除以房间数，得出每间房间的投资量。这是因为客房收入是酒店回收投资的主要来源，尤其是经济型酒店几乎是惟一来源。因此如果每间房的造价为5万元人民币，那么在两年内收回投资是可能的，第三年开始可以产生利润。“如家”（Home Inn）基本上是这样控制的，因此我认为今后加盟“如家”（Home Inn）品牌的投资者会越来越多。如果每间房间的造价为10万元人民币，那么在顺利的市场环境下也要6~7年才能回收投资，因为这种酒店一般都设有餐厅，厨师工资高，餐厅厨房占的面积大，能源消耗高，因此即使客房年卖房率达到80%，房价为250元/天.间左右，由于经营利润率被餐厅拉下，一般只达到30%左右。经济型酒店造价较省，所使用的设备和装修在使用过6~7年后需要更新再投入。因此真正产生利润要8~9年，对于投资者来说是属于风险型长线投资项目，加盟者顾虑会比较多。目前有的经济型酒店造价要达到每间10万元人民币水平，应该慎重地予以评估。

经济型酒店的土地使用权存在隐患

目前大多数经济型酒店都是租用旧厂房进行改造建成的，不涉及土地使用权从国拨土地转变为商业用地性质的问题。租约也是酒店投资者与工厂签订的，虽然租期年限可达到15年甚至更长，但由于工厂的用地是国拨土地，无转让使用权的权力，因此所有的租约均不包括土地使用权在内，一旦该工厂的土地遭到市政动迁或商业动迁，动迁赔偿只考虑工厂原有的建筑物价值，经济型酒店的投资是不在动迁补偿之内的，即使有点考虑也是十补九不足。如果遇到这种情况，酒店投资者要追究工厂方的经济责任，那就会遇到“要钱没有，要命一条”的对待，因为工厂的动迁补偿金首先要安置还需要工厂负担的职工，不可能承当毁约的经济责任。何况租约中往往有一条“如遇规划需要动迁，本租约终止”。根本无赔偿之说。虽然在改建经济型酒店时，在送审时政府有关部门（主要是规划管理部门）也同意改建，但城市发展太快，谁也难保证不出现动迁的情况。

因此，首先要建议规划管理部门将经济型酒店建设用地纳入规划用地之中；建议土地管理部门对于经济型酒店项目实行对知名连锁品牌的经济型酒店公司定向议标，而不是公开招标，防止抬价过高。即使如此，只要土地使用权成本进入经济型酒店建设成本，上一节所谈的投资回报就不可能实现。

为什么外商只愿意投资高星级酒店呢？因为高土地成本，只能用高价位的房价收入，才能获得投资回报。例如：由我负责建造的新亚汤臣大酒店（现改名为上海新亚汤臣洲际大酒店），是上海浦东新区第一家五星级酒店。由于是中外合资，土地使用权实行批租，批租价按酒店建筑面积每平方米273美元计算，4万多平方米建筑土地批租价为1100万美元，按600间标准房计算，每间房间的土地成本为十几万元人民币。

经济型酒店如果对外资也实行土地批租，土地批租价根本无法承受，而且经济型酒店层数一般不高，又要求有大的停车场，这些都要增加土地成本，这就是外资难以快速进入经济型酒店的重要原因。对于国内资本，土地改为商用性质，需要公开招投标，城市动迁成本越来越高，一亩地的政府出让金、七通一平费和动迁费要100~200万元人民币是不奇怪的，建经济型酒店客积率又低，折到每间房的土地成本就要4~5万元，再加上建筑成本，十几万元人民币建一间房间，怎么会有经济效益。

欢迎房产开发商进入经济型酒店市场

随着城市的大规模改造和市民居住条件改善的迫切需要，以住宅建设为主的房地产市场迅猛发展。经过多年的市场竞争已经涌现了一批经济实力强，建设规模大的房产开发商。由于房产开发资金周期快，个人按揭和银行组合贷款的办法更使房产开发商如虎添翼。但是房产商盖了很多楼盘，边建边售，企业本身缺少固定资产的积累，因而企业的抗风险能力差，缺乏可供银行抵押的固定资产，也缺乏企业向金融机构融资的能力。如果企业今后还打算通过股票上市扩大资本，也需要有优质固定资产作基础。因此不少成功的房地产企业准备进入商业设施投资，主选行业就是酒店业、出租公寓业、餐饮业和休闲娱乐业。

房产开发商进入酒店业的有利条件是：规划与用地审批手续齐备，土地使用权已通过缴纳土地出让金和动迁费，七通一平费合法获得。因此可使酒店长期稳定经营；房产开发的经济效益主要靠出售建成的商品房获得，用于商业设施（包括酒店）的房产实际上已属于利润中的一部分，如果出租给酒店投资商建造酒店，或者合资建造酒店其房产租金水平可按市场通用水平实施，以保证酒店能获得投资回报；大规模的住宅小区环境幽雅，停车方便又是酒店所必需。因此酒店投资商应与房产开发商多沟通，多合作，以求得共识和双赢。