建设部为首的国家七部委11月30联合下发了新的《经济适用房管理办法》，对老百姓所关心的经适房功能定位、销售管理、开发建设等细则进一步规范。从经适房新规中可以看出，政府对于保障性住房的进一步落实费尽了苦心，在走过十年摸索期后，经适房终于找到了一条行其路而免受周惑的阳光大道。千万家市场研究中心分析人士认为，《经济适用房管理办法》的出台对于保障性住房投资投机行为将起到至关重要的抑制作用，对于经适房市场将得到很好的规范，几项重要的制度如同利剑一般，让投资投机行为措不及防。

 

第一剑，断其经络——限制房屋面积  大面积经适房将一去不返

 

    办法规定，经适房单套建筑面积应控制在60平米左右，打着经适房幌子建立大面积“豪华经适房”的日子将一去不复返。过去由于制度不健全，管理力度不够严明，很多经适房项目开发商抓住政策漏洞，建立了很多中低收入人群望尘莫及的大面积住宅，这部分房屋往往流向了城市高收入家庭手中，应该得到扶持的人群并没有得到相应的政策扶持，城市中低收入家庭的住房难问题并没有得到根本的解决。但随着这一问题的日益凸现，政府逐渐注意到由其所引起的非正常现象：有房的人房子越来越多，住房紧张者问题依旧棘手。此次经适房新规中的面积限制是一个重要的信号，要让建筑面积更符合扶持人群的实际收入及存款水平，让经济适用房还原其保障性住房面目。

 

第二剑，伤其筋骨——土地使用优先政策   让经适房不再为地所难

 

    新规明确指出经济适用房建设用地以行政划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应，经济适用房建设无地的尴尬局面将正式宣告封存房地产历史课本。在经适房发展初期这头十年里，由于地方政府监管力度不严，很多经适房用地最后被用作商品房开发，经适房开发力度的弱势与低收入人群住房需求的强势形成鲜明的对比。新政策的出台使往后的经适房项目再上市卖出天价的可能性变得微乎其微，由于与商品房存在着较大的价格差价，使得经适房投资回报率进一步降低，即便进入最后的购房人名单，值不值得投资又将成为一个问题。北京市政府今年规划了13个经济适用房项目，目前已陆续开工建设，有望于明年下半年集中批量供应，北京市中低收入家庭住房难问题将得到有力的缓和。经适房土地优先政策将进一步弥补北京市保障性住房紧缺的问题，楼市将得到一定程度的缓解，对于商品房市场将构成一定的威胁，对于在商品房市场行风作浪的投资客而言，将会受到间接的缓冲影响。

 

第三剑，击其耳目——更强调保障性能   扼杀投机主义者动机

   

    经济适用房是保障性住房，世人皆知。但以往的经济适用房其“保障性”究竟发挥了几成功效？举个例子，看看现在的回龙观经适房住宅区，出入小区的车辆不乏豪华跑车，大面积住房更是占了相当比例，多数人家家庭装修考究精致，这绝非普通低收入人群所能为之。

 

    此次新规关于经适房的保障性能作了新的诠释：经适房是面向城市低收入住房困难家庭供应，是具有保障性质的政策式住房。扶持人群范围的进一步缩小杜绝了投机者蒙混过关的可能，经适房制度实施10年来，其面向人群一直是“城市中低收入家庭”，何为中等收入者？如何界定？概念的模糊加上开发商自行销售，让很多本不应该享受经济适用房的富裕家庭成为了迁居经适房的主力人群，这也是经适房运作这么多年来遗留下来的一个顽疾。有瘤趁早切，趁着恶瘤还没有恶化，引起社会效应，及早改变制度，将其扼杀在萌芽状态，否则后患无穷。

 

   该办法保障性能的另一个突出点在于，经适房将与廉租房融洽衔接，曾经没有资格住上廉租房、且家庭收入很低的家庭，将会被纳入住房保障体系。

 

第四剑，毙其性命——上市交易不再享有自主权   投资行为将绝望坠谷

 

   投资行为一直是经济适用房制度无法补救的漏洞之一，真可谓上有政策下有对策。新规定明界：经适房五年内不得上市交易；五年后上市须交纳收益办法提出；同时出台了产权下发之前不得出租的硬性规定。经适房上市出售方面的限制让投资者无计可施，五年内不可上市，意味着房屋升值潜力最佳的年限（即次新房年限）交易权将不属于业主所有；而五年后如有出售意向，亦需要经过政府干涉，由政府回收按照市场估计价格进行出售，所售房屋将继续用于城市低收入人群置业需求，因此价格将受到严格的控制。这也是房管部门首次正式建立经适房交易限制规定，对于抑制投资投机行为，限制上市交易制度的建立才是重中之核，这从根本上杜绝了私自交易的可能性。

 

        结语：千万家市场研究中心分析人士认为，北京过去的经适房安排工作一直不是很理想，其间最主要的影响因素之一便是投机投资行为太过普遍，治病需治根，新办法的出台从根本上解决了这个一直萦绕经适房多年的致命问题，保障性住房的春天，即将来到！