所谓“居者有其屋”、“安家立业”，因此房价也一直成为老百姓所关注的头等民生问题。从最早05年国家宏观调控至今已2年多，政府出台的“新、老国八条”、“国六条”等一系列政策非但没有浇灭房价上涨的烈火，反而让这星星之火逐渐呈现燎原之势，熊熊燃烧起来。

导致房价上涨的原因绝对不是一个单一的问题，而是有着很多主观和客观因素的累积之后，才会出现今天这尴尬的局面。笔者从事房地产这个行业已有6年，所以也多多少少的知道一些内幕，接下来，我主要从内忧和外患两个大的方面就这个问题进行展开论述。在此声明，纯属个人言论，望不吝赐教！

内忧：

主要是以开发商为首所纠集的房产策划、广告、销售公司针对市场所采取的“营销策略”，正是这些策略一定程度上影响并拉动了房价市场的高涨。

第一宗罪：捂盘惜售

    开发商发现市场环境好，购房意向客户多的情况下，故意采取的有房子不急着往外卖，而是造成市场产品短缺，供不应求，从而好再次提升价格。

点评：这是市场好的情况下，开发商的“得瑟”行为，假如市场稍微不好，都急得跟无头苍蝇似的；

第二宗罪：违规认购

    开发楼盘还不具备销售条件，也就是还没有拿到销售许可证的情况下，而采取内部认购的一种形式。开发商一方面考虑到资金的快速回笼，先收取一部分定金；另一方面，是想通过这种形式探究市场的接受情况，通常内部认购情况的价格比正式开盘的价格要低得多。由于国家严厉打击违规认购的行为，所以有的开发商干脆就以“借款”等形式打“擦边球”，向认购者收取定金费用。

点评：要是你哪天碰到这事就去管理部门告他丫的去，最好是告得他牢底坐穿，屁股冒烟。

第三宗罪：售前卖卡

这是在楼盘正式开盘销售前，开发商为了探摸市场的反应情况而采取的一种“售卡”或者叫“吸收会员”的形式。开发商会根据会员卡的销售情况，制定相应的开盘价格策略和销控策略。也就是说，假如有100个客户购卡，那么，在正式开盘的时候，只放出80套房屋，根据情况，价格再往上调，从而造成一种供不应求的虚假场面。通常会对不明所以的购房客户讲，别再犹豫了，不然这套房屋就要被其他人订购了。这场面，紧张着呢。

点评：哪天购房者真正清醒了，都识破了开发商这套鬼把戏，那你买房的价格才会真正公道了。

第四宗罪：随意涨价

    平常市场上涨个菜钱、米钱、猪肉钱，一石激起千层浪，政府会大力加以抑制。可是这房价涨起来，真是虎虎生风，今天涨三百五百，明天涨一千两千都是自己说了算，谁也管不着，也没有人管。以前买了的高兴呀，反正对自己有好处；正准备买的想，再不买就更买不起了；还在辛苦储蓄的可就越储蓄越买不起了。

点评：我一直纳闷，这政府的物价局是干什么用的，平常去菜场查小摊小贩卖菜倒是挺勤的。这老百姓省吃俭用的菜钱和房价肆意上涨相比，你说这不是小巫它孙子见大巫的祖宗吗？

第五宗罪：虚假广告

    随便翻个报纸，走在大街上什么的，楼盘广告铺天盖地的吆喝。有个沟，就是水景住宅；有个土堆，就是任者乐山；安个可视对讲，叫智能化配套；市中心的，叫雄踞CBD；郊区的，来个TOWNHOUSE；种两颗枫树，叫北美时光；有个露台，叫加州洋房……反正，中国人的生活一下子就赶上欧美了，都赶上欧美了，那价格还不“呼呼”的涨呀？

点评：牛皮就靠吹的，火车众人推的，忽悠无罪，蒙你没商量呀。

第六宗罪：明赠暗扣

大凡看到地产广告有促销活动的，十有八九是卖得不够好了，想吸引人关注购买的。你想想，他房子都不愁卖了，还掏出钱来大酬宾，说得好听叫回报客户。告诉你天底下还没有这么好和这么蠢的开发商呢。什么买房送车呀、送空调呀什么的，这多出来的钱，都在你的房款里单价提升了，说白了，叫羊毛出在羊身上呀。

点评：这老话说得好，“天上不会掉馅饼”、“没有无缘无故的爱”、“更没有白吃的午餐”呀；

第七宗罪：霸王合同

虽然说，现在绝大多数的城市都联网，备案登记了，房屋销售合同都是往网上打印的，但是落实到具体的细节签订上，你还得要小心。还是那句话，市场好的情况下，开发商就耍横，我们的条款就这样，你不得有其他要求，不然的话你按照原来的价格退房。

点评：不都说顾客就是上帝吗？别说你透支了一辈子的钱，买房签合同的时候你可体会不到这种感觉。

外患：

    主要是由政府政策行为所导致的一系列包括购房者和社会各群体所产生的效应现象，最终导致房产价格的上涨。

第一宗罪：土地供应少

    宏观调控后，土地供应得到控制，打击了一部分投机倒把的开发商，但事实上也深深的刺痛了购房者的心。目前市场需求旺盛，而土地供应又极其短缺，市场上可以销售的房屋少了，价格就这样又被开发商给抬上去了。

点评：这泱泱大国，政府部门咋就没有个经济学家呢？供应少，价格高，这不是市场经济中讲的最简单的供需关系吗？

第二宗罪：土地价格高

    在房产开发过程中，土地价格是最重要的成本。现在频频看到土地拍卖价高于挂牌价5、6倍之上；甚至有的地方，新拍的土地价格比当前周边销售的房屋价格还要高；而这正在销售的楼盘得到消息后立即闻风而动，又把价格涨个千而八百，别的楼盘也马上调价，水涨船高。面对购房者，理由很简单，人家新拍的土地楼面价都这么高，我这房子到时候还不要大涨吗？另外一家楼盘说，人家那地段楼盘价格都涨了，我这位置比他好多了，他涨我为什么不能涨？

点评：每次土地拍卖结束，都是几家欢乐几家愁；土地价格高了，多的钱进腰包，政府笑了；其他楼盘也跟着涨了，开发商笑了；你买不起房还要和我女儿结婚？你岳父笑了。

第三宗罪：利益集团吵

各种房产专家、经济学者、媒体记者、政府官员等与开发商组成利益集团，为了维护自己的利益，昧着良心大喊“中国地产还刚起步”，“中国地产价格与欧美国家相比差远了”、“中国地产价格还要大涨20年”、“以前没有买房子的人现在亏了，价格还要涨”等各种各样的论调，把市场搞得一片混乱，把购房者搞得也是一片恐慌。

点评：天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。这些所谓的专家、学者、记者、官员背后里不知道收了多少好处呀。

第四宗罪：交易税收跳

    政府本来一片好心，却无奈办出坏事来，提高二手房的交易税本来是为了控制炒房者投机倒把，可实际上，这多出来的各种税费最终全部转移到了购房者的头上。

点评：这情形，就跟一首歌唱的一样，“最爱我的人，伤我却是最深……”

第五宗罪：全民购房闹

    客观地说，每个人都能买得起房子或住自己买的房子也不现实，可是购房者看到政府宏观调控房价，不降反升，根本就没有什么效果，咱心都寒了；听到利益集团高谈阔论还要涨，咱心都慌了；看到别人今天买了，不到两月又涨了，咱心都痛了；听到女朋友说不买房就不结婚，咱心都凉了……一系列因素，恶性循环，全民购房高潮又乐了开发商。

点评：有人说，咱中国人就是心不齐，这些人憋足了劲，一年不买房，多少开发商要跳楼呀，你现在憋不了，对不起，那要跳楼的人就是你了。这玩意，就叫转换吧？

第六宗罪：股市往上冒

今年的“牛市”让不少股民赚到了钱，有的甚至资产翻了好几番。但回过头想想，所谓落袋为安，股票不转化成钱就是一堆废纸，一串数字，所以众多股民们都把钱投在了地产上，造成市场大量需求的假象，殊不知，又无形的促进了房价的上涨。

点评：股市牛了，楼市火了，没买股票的人倒霉了。

第七宗罪：监管力度薄

    在土地拍卖、用地性质、供应结构、建设方向、价格管理、银行贷款、经济适用房管理等各个环节上，政府部门的相关监管力度还不够，让开发商有空子可以钻，也是促使房价上涨的因素。当然这里也不排除，相关政府部门把土地买卖当作发展当地经济的依靠，与发展商狼狈为奸，同流合污的现象。

点评：现在的警察，抓杀人放火的不积极，抓起小摊小贩来吆五喝六，屁颠屁颠的。天高皇帝远，县官不现管。就算上面政府有个什么政策指示，到了下面执行就变味了。

（再次声明，纯属个人言论，望不吝赐教！）