在实践当中，部分开发商在将商品房预售给购房人后迟迟不能办理房屋的初始登记即取得俗称的大产权证，导致购房人长期无法取得所购商品房的权属证书即俗称的小产权证。

    开发商因为在开发过程中存在的违法行为，比如未全额缴纳土地使用权出让金，没有按照规划进行施工建设，竣工验收房屋质量不合格等问题无法解决，导致建设行政主管部门不予进行房屋初始登记，因而开发商无法取得大产权证，从而也无法为购房人办理小产权证。还有一些开发商因为管理混乱，经营亏损，官司缠身，濒临倒闭，虽然没有被注销，但是已是人去楼空，难觅踪迹。在没有办理房屋初始登记的情况下购房人也无法办理所购房屋的所有权证。

    购房人在没有取得所购商品房权属证书的情况下面临着巨大的法律风险，也遭受到一定的损失。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的转移经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，购房人没有取得房屋权属证书就不享有所购房屋的所有权。而根据《物权法》第三十条的规定因合法建造的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力，开发商因建造房屋而取得所有权。因此，只要购房人没有取得产权证，所购房屋的所有权就是属于开发商的。

    另外，在没有取得产权证前购房人对房屋行使占有、使用、收益和处分权利受到限制，比如不能办理房屋抵押借款用于资金周转；房屋不能合法出租用于收取租金；房屋不能及时转让；不能及时在房屋上办理落户手续等等。

    购房人急于办理所购房屋的产权证，但是基于目前法律法规的规定却无法办理。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

    《北京市城市房地产管理办法》第九条规定，在依法取得使用权的国有土地上建成的房屋，必须在办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书后，方可转让。

    《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

    根据以上规定房屋没有办理初始登记是不能够办理权属转移登记的，购房人无法取得所购房屋的产权证。

    在这种情况下购房人可以起诉开发商，要求开发商协助办理涉诉房屋的产权证并承担迟延办理房屋产权证的违约责任的同时，要求法院确认所购房屋属于购房人所有。

    判决生效后，在开发商已经撤离的情况下，要求开发商协助办理涉诉房屋的产权证当然是无法执行的，购房人可以申请法院强制执行。法院会向房屋权属登记机关发协助执行通知书和裁定书，明确要求将购房人所购房屋转移到购房人名下，但是房屋权属登记机关往往还是以房屋没有办理初始登记为由不予办理权属转移登记。

    本人曾代理购房人诉某房地产开发公司案，在胜诉后向法院申请强制执行的过程中北京市建设委员会就以房屋没有办理初始登记为由不予办理房屋权属转移登记。在无奈之下将北京市建设委员会告上法庭，要求确认其不予办理房屋转移权属登记的行为违法，但是很遗憾，法院判决驳回购房人的诉讼请求。

    本人认为在法院向房屋权属登记机关发协助执行通知书和裁定书，明确要求将购房人所购房屋转移到购房人名下后，房屋权属登记机关应当执行人民法院的裁定书，将涉诉房屋所有权转移到购房人名下。

    《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”

    在开发商不能及时办理房屋初始登记的情况下，人民法院应依法确认购房人对所购房屋的所有权，以保护购房人的合法权益。

    《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第五条第二款规定：在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

    2007年7月1日生效的《房屋登记办法》第三十五条规定，因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。

    人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书确认购房人对所购房屋享有所有权，购房人申请办理房屋转移登记手续就不应当再受房屋办理初始登记才能转移的限制。关于房屋必须办理初始登记才能转移的限制可以由人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书突破，否则《物权法》第二十八条的规定就失去了应有的意义，物权法的立法宗旨“明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”也成为空谈。

    购房人将长期无法取得所购房屋产权证，其合法权益将受到侵害，也不利于社会关系的稳定。

     2005年9月1日起施行《天津市房屋权属登记条例》第五十四条规定，预购期房的房屋所有权预告登记权利人入住两年后，房地产开发企业未办理房屋初始登记的，可以直接申请房屋所有权登记。

    第五十九条规定，2002年12月31日前依法应当办理房屋所有权登记因故未能办理登记的，当事人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明，申请登记。房屋权属登记机关受理申请后，应当进行核查并将有关情况在本市主要报纸上公告；公告三个月期满无异议的，予以登记。

    天津市在解决未办理初始登记房屋办理产权证的问题上已经做出了明确可行的规定，有利于维护广大购房人的合法权益，明确物的归属，发挥物的效用。天津的做法是很值得肯定的，希望其它地方特别是作为首都的北京市尽快出台相应的规定以解决这一问题，充分保障物权法的全面实施。