明年房价是升是降？明星楼盘引领 珠楼市较平稳

珠海与别的市场不太一样，在今年9月底、10月、11月的时候，其实深圳、东莞、惠州、广州都已经出现了很明显的政策性降温，但珠海，到10月28日中珠·上城开盘、11月10日华发·世纪城二期推出时仍没有明显的降温。到了11月底、12月初这种冷风才刮到珠海，并且从成交量、退房率等方面稍稍体现出来。广州、深圳、东莞等这些市场之前都是投资性需求大于自住刚性需求，因此，一旦出现政策性银根收紧，投资客就会先撤离，而投资客撤离后，自住客又不愿意承受这样高价位，没有成交量，立即进入冰冻期。珠海、中山不一样，自住客还有能力并愿意去买房，改善自己的居住条件，如：万科·金域蓝湾2期， 12月底推盘时，销售率70%，其中自住客占了100%，卖车位时更是热闹非常。因为自住客与投资客不同，有一些明显的特征可以去判断：他们非常关心周边配套、有没有学位、车位及物业管理费等，所有与居住有关的问题都非常关心，而且很多是已经住在周边的客户，相信自住需求是珠海的定海神针。

目前，珠海房地产市场有几个特点：

第一点：珠海在一个大的历史背景环境下，城市化进程正在加速。

目前是中国历史上，港深珠澳最融合最发达的时期，广东省政府要把珠三角打造成世界级的城市群，世界级的湾区，珠海作为规划中除广州、深圳之外的第三核心城市，肩负着珠江西岸的发展龙头作用，它的硬件设施在快速的补充和发展，包括：从轻轨开通、横琴岛开发、高栏港开发区、珠港澳大桥等这些硬件的交通利好、海陆空利好，以及西部大开发这样政策性招商引资利好，135规划的有效实施，都决定着一个城市、一个地区核心的价值在突显，这是一个政府行为、规划行为，主动城市化的行为，很像三、五年前的深圳，三、五年前的深圳就是因为地铁马上开通，中心区市民中心及写字楼大量的建设，宝安中心区的规划与建设，南山中心区的崛起，西部通道跨海大桥的建设，这些硬性的指标拉动了深圳的发展，吸引人才进入，孕育了巨大的购买力和消费信心，这一年来深圳房价才在这些利好的逐步兑现后迅速抬升，突然从2万跳到3万4万或更高。城市化是目前整个中国的大历史进程中的一件事，不只发生在深圳，事实上深圳GDP的增速已经降下来了，而全国GDP高速增长的很多地方，人口增长快得多，并没有见到房价的暴涨。从国际城市化案例看，日本城市化最快的时期是60—70年代，房价有上升没暴涨，在80年代才出现的暴涨，是在城市化的尾声。所以，随着珠海的城市化进程，预计珠海明年的房价会比较平静，未来房价将更上台阶。

第二点：珠海自住需求没有被真正满足过，刚性需求显著。

感观上来看珠海目前这些房子，外来的一些有身份的人、中产阶级，基本在珠海租不到像样的房子，而且还很贵，物管没有，小区不怎么样，园林说不上，有电梯没电梯的都不怎么样，以为有海景的好，但是有海景的没啥好社区，这就是珠海的居住现状。珠海有没有有钱人？按照珠海的城市流动人口150万，户籍人口92万，按理说珠海应该有两、三万年薪在五十万以上的人，这三、五万人不算多吧！这样的人居住条件应该是一家人居住在200平米左右的房子里，即人均居住面积四、五十平米，如果按这个来折算，珠海应该有六、七百万的建筑面积来满足这一部分人，如果就算这里面是夫妻俩都有钱，那么减一半应该是300万平米建筑面积，这等于30个金域蓝湾，但珠海目前哪里去找30个金域蓝湾？所以，珠海的供需是倒挂的，中产阶级的豪宅自住是根本没有满足的，那种身份的人还住在十年前的老房子里，各大企业老板，住君怡？海湾？凤凰？五洲？华发新城里？华发新城算是新的，就是绝对的好吗？华发新城这样的产品在珠海算好，这样的规划设计理念与六年前深圳罗湖的星光名庭差不多，那个是深圳柏涛设计的，还有圆筒子楼，户型不舒适。当然，我相信产品会越来越好，因为眼界会越来越开阔。所以，这是我讲的第二大点，第一大点是整体规划利好，第二大点就是供需结构的问题，是现有的存量供应，满足不了中产阶级的真实需求——中产阶级是能够买得起贵房子的，而根据未来推出的量，我估计需要两到五年来满足，只要是价格定得合适，不要暴利，我相信就能走得好，因为珠海的价格其实从来没有真正起来过。说深圳降价了，深圳的那些盘：波托菲诺、红树湾、星河国际、星光名庭、星河丹堤，我们看着价一步一步起来的，五年前的华侨城波托菲诺才卖8500元/平米，还要诊断讨论，为啥，因为卖不动，后来卖7万元，现在降低了卖4-5万，市场传出声音说降价了，那怎么去看待8500元到5万元？现在，深圳市中心高层单位3-6万/平米，珠海万科金域蓝湾360度全天候海景城市景+情侣路+名校+大商圈+万科物管，才卖16000元/平米，其实，珠海人很幸福！

第三点：珠海从来就是一个“明星效应”的城市，未来的明星值得期待。

一说起珠海就想起珠海渔女、情侣路，好象也没什么讲得清的产业，珠海房地产市场也一样，不是一个可以整体来看的市场，评论一下房地产市场怎么样，评论不了。历史原因，珠海的城市规划不完整，在有限的土地供应下，稍微大一点的楼盘——10万平米以上的楼盘都算大盘了。珠海房地产市场太需要明星代言，谁能做这个明星？华发新城是明星，金域蓝湾是明星，未来的明星，可以代表珠海的，有沿海线的凤凰山一号、中海银坑、金域蓝湾、华发绿洋山庄，这是金边明星；主城区代表的五洲花城（二期）、仁恒星园、中珠上城、珠海宾馆、格力广场，这是主城区明星；前山河板块的华发新城、华发·世纪城，再加上中信华南项目，基本上就是三大板块+12大明星楼盘代表珠海，就是未来两三年， 08、09、10年入市的能够代表珠海的明星楼盘，它们是珠海的价格指数，是珠海的建筑水准，是最好的地块和最有实力开发商的结合，它们是珠海的希望，是珠海的未来。其中，万科金域蓝湾明年3月入伙，是珠海人最快可以享受的明星。