（原名：看沙翁如何为全国的商品房定价？）

    好多年了，中国的房价似乎真地进入“病入膏肓”的地步。任何人、任何政策似乎都对之无能为力，只能眼睁睁看着它随意飙升，恣意妄为。更有甚者，竟然出现政府越想调控，楼价反而上涨更剧烈的反常现象，不得不让人诧异：是政府的调控手段软弱呢？还是房地产商明目张胆地向政府叫板？

    在此，斗胆贡献出沙翁编制的“MS商品房销售定价系统”一套，作为各地政府治理房地产市场顽症的“药方”：

一、编制“MS系统”的“理论依据”：详见沙翁另一篇文章《关于房价与政府调控》。

二、“MS商品房销售定价系统”简介：这是一套旨在有效落实国民住房基本保障制度的政策体系。重在动用政府行政手段，调整开发商、消费者、政府三方权益，实现公共资源依法合理分配，协调不同阶层的利益流向。

三、“MS商品房销售定价系统”的表达式：

其中：

Z: --- 商品房最终交易价；

An:--- 超标准住房价格调节系数。（1.1； 1.3; 1.6; 2.0; 共分四挡。详见《关于房价与政府调控》）；

m: ---本地区政府制定的人均基本住房保证面积；

q: ---本地区基本住房保证面积内的政府限定的房屋平均售价；

x:----纳入本地政府基本住房保障范围的人数（持有本地身份证的常住人口）。

k:----涉及到地段、楼层、档次等因素事先上报批准的综合调整系数。（1.0-1.5之间为宜）

y:----外埠人员购房调节系数。定值=1.5

四：实例解答“MS系统”如何应用：

    以河南省漯河市为例：

    设定：本地区政府确定人均住房基本保障面积为20平方米；基本面积内房屋限制售价为1800元/平方米；现有三口之家欲购买120平方米商品房一套。位置、楼层较好，设计档次中等。

    根据有关批准手续，可以纳入“MS系统”的各参数分别为：

x=3;  q=1800;  m=20;  An=1.6;  M=120;  k=1.3;

    最终计算出该套住房实际交易价格为：

    其中，政策之内的60平方米楼房，是依照限价乘上综合调价系数，也就是1800元的一点三倍（位置与楼层调价系数）：2340元/平方米购买的；而超过基本保障面积的另外60平方米楼房，却是依照2340元的一点六倍（超基本保障面积调价系数），也就是：3744元/平方米购买的。

    这样，体现出作为公民，首先一视同仁地享有对公共资源合理占有的权利。但如果哪个人财力充足，想多占用一些，那好，不客气地要被“调节”一下子。也就在保障了最弱势群体基本需求的同时，照顾到了“成功人士”的实际需求。

    必须特别说明的是：这种调节，是在首先确保弱势群体基本必需的前提下作出的，而不是像现在这样，让弱势群体跟着“强势者”的消费能力，为节节攀升的高房价“节衣缩食”。这是一个根本性的转变。

    假如不是本地居民，而是外地人员购买，假如是2口人，那么，情况就变为：

    显然，比起本地人员来说，多付了22.46万元。这样，就最大程度上保证了本级政府的保障制度不被任何人（包括外来资金炒房、当地人假借外地人身份证件躲避“非第一套住房”的政策性限制多购房等）钻空子。这样的系统，更适用于向北京等一些一线城市。因为存在大量外来人口、甚至是大量外国资本介入的情况下，只有这样做，才能够保证国民的基本权益不被特殊的区域特点所伤害。

    这种定价系统，对开发商来说，也不是“噩耗”。只不过无法都在最高价位上狂赚而已。对炒房者来说，当然是致命一击。对政府来说，可以突显其作为。

    ——只可惜，沙翁人微言轻，只能说说而已。（如果各位能够认同沙翁的想法，敬请广泛转发，以求借助各位好友的人气，尽量扩大传播。沙翁拜谢了！）