降低二手房税费是潘石屹向政府献的木马计

 

    背景：在古代希腊历史上，有一个木马屠城的神话故事。特洛伊城的巴利斯王子爱上了美丽非凡的巴斯达国王的爱妃海伦，并把她带回了特洛伊城。愤怒的巴斯达国王于是下令向特洛伊城发起进攻，一场血雨腥风的残酷战争拉开了序幕。英勇的希腊士兵如潮水般攻向了特洛伊城，结果无功而返，慌忙撤退途中，遗留下一匹巨大的木马。兴奋的特洛伊城士兵高兴地把巨大的木马作为战利品抬进了特洛伊城。夜幕降临了，众多全副武装的希腊士兵悄悄地从木马腹中钻了出来，向特洛伊城大举进攻。特洛城就此沦陷了，从此成了人类文明的废墟……

   历史往往有着惊人的相似！

   历史进入二十一世纪初，一场新的没有硝烟的战争在中国打响。中国经济在经历多年的高速增长后，遇到了一个新的问题。由于经济起步阶段没有解决好协解发展问题，为以后经济发展留下了巨大隐患，以投机为主的大量资本流入房地产市场，利用金融杠杆把以民生为主的房地产市场搅得一片凄凉，房价疯狂上涨，吞食着整个社会的财富和多年改革开放的成果，大量民众成为负担沉重的房奴，更多的民众无力买房，而政府却沦为最后的房奴——不得不动用整个社会的资源为民众提供各种住房保障，同时动用金融手段和税费手段对房地产开发商和房地产投机者进行斗争。眼看房价“拐点”将现，房地产开发商和房地产投机者在丢盔弃甲的路上，悄悄地为政府的调控留下了一只“木马”，木马屠城的故事眼看就要上演了……

一、形似建议，实为“木马”

    2008年1月20日，北京市人大会召开，新当选人大代表的房地产开发商潘石屹向政府以建议形式放出了他的神奇“木马”：降低二手房税费，激活二手房市场，解决中低收入家庭住房。他并且放言：盘活二手房，房价降一半。

    潘石屹不亏是开发商中的姣姣者，他的手段看起来的确比任志强高明许多。他会利用人大会这样的场合，利用向政府提出合理化建议的正当权利，向政府提出他的建议。并且还善于利用媒体，借助媒体的力量把他的建议的影响力无数倍地放大。

    为什么潘石屹放出的“木马”具有如此神奇影响呢？这是因为他的建议具有足够的迷惑性。迷惑性一，他说，北京市一年成交才几十万套房子，而存量房却有400万套，如果一年10套里有1套进入二手房市场，那一年就有40万套。结果是什么呢？潘石屹没有明说，但大家都会知道他想说什么：就是能缓解目前住房供不应求的现状。这足够吸引了政府官员的眼球了吧？迷惑性二，他说，“如果能把二手房很好地流通起来，房价至少可以降一半”。潘石屹这一句话对中国正呈娱乐化式发展的新闻媒体最有杀伤力，能够占据各种媒体大量的版面，也对正在进行宏观调控的政府最有吸引力。你们政府不是想降低房价吗，盘活二手房吧！迷惑性三，他说，“北京目前的二手房交易税费太高，超过了成交额的10%，政府应降低二手房交易中税费水平”，减少税费对于二手房交易的阻碍。

    潘石屹的“木马”可以总结成为：想降低房价，必须增加供应；想增加供应，必须盘活二手房；想盘活二手房，必须降低各种交易税费。简单点，就是只有降低二手房税费，房价才能降！

    此一言既出，应者几可形容为云集，大量新闻媒体争相报道，开发商和炒房者无不雀跃欢呼，利益相关学者争相附和，一些不知潘石屹葫芦里卖什么药的政府官员也黯然不语，甚至一些政府官员似有反醒认同之状。他的手段可谓超高。本届北京市人大会成为潘石屹表演的舞台，他的“木马”一出，神威立现，醉倒一大群，也迷倒一大片。

 

二、作茧自缚，难逃其咎

    潘石屹精心构造了他的“木马”，那么他到底想要干什么呢？

    因为他的“木马”附在了二手房上，那么我们就要来看看，到底是谁制造了大量的二手房呢？经过大量的研究和调查后，我们现在终于承认，房地产市场存在三种需求，一是住居性需求，即为满足自用为目的的需求。需求强度决定于居民的收入水平；二是投资性需求，把房地产作为一种长远投资，主要以赚取租赁收入为主，这种需求取决于租赁收入水平和房价上涨的收益。三是投机性需求，也即为炒房需求。这种需求取决于房价上涨收益与资金借贷成本和交易成本之间的差额收入。如果房价上涨带来的收益与资金借贷成本和交易成本之间产生的差价越小或是为负数，房地产的炒作活动就越弱，反之则越强。可以说，目前房地产市场的需求是以炒作为主，以投机性需求为主。通过大量的炒作活动，将大量的一手房炒作成二手房，极大地减少了一手房的供应量，这是目前一手房供应不足的基本事实。由于投机炒作的原因，产生了正如潘石屹所说的大量的二手房存在的基本事实。参与炒作的既有专业性的炒房人，也有房地产开发商。一些顶级的房地产开发商，不但做房地产一级市场，也做房地产二级市场，他们不仅与炒房人紧密配合，不断推高房价，而且也把手中的一手房屯集起来，或是通过所掌控的专业性的销售公司，收集大量不相干人的身价证，做成虚假按揭，既获得了大量的银行资金，又把大量的房源屯集在自己的手中以获得投机收益。中央电视台曝光的中国银行新疆区分行建设路支行给不知情人办理的虚假按揭，其实只是揭开了虚假按揭的冰山之一角，中国银行界大量的虚假按揭都还披着合法的外衣而没有暴露。这一起典型案例，就是开发商与银行联手做出的“杰作”。想必潘石屹这样的地产圈中的顶级人物也会深黯此道，对此心照不宣吧。可以说，大量的二手房的制造者就是专业性的炒房人和房地产开发商，大量的二手房都是屯集在他们的手中的。

    房地产开发商对于二手房的制造“功不可没”，他们或是亲自参与者的，或是共同推动者！

 

三、精构“木马”，暗藏祸心

   为什么潘石屹提出要降低二手房的交易税费呢？

   首先，二手房市场中买、卖双方的主导权决定了谁是交易税费的最终承担者。这是因为，房地产二手房交易要产生一定的税费，这其中的税费由买、卖双方谁来承担在不同条件下是不同的。在房价上涨过程中，由于住房供不应求，处于卖方市场，卖方就能占据主动地位从而将二手房交易中产生的所有税费都转嫁给买方，由买方承担二手房交易所产生的一切交易税费；但在房价处于下降的过程中，二手房交易就将进入买方市场，买方占据了主动，就能将所有的交易税费由卖方完全承担或是承担大部分。

   其次，政府一系列的调控政策改变了二手房市场中的格局。目前，政府对于房地产市场进行调控最有效的二个手段主要是提高了二手房的交易税费和实行第二套房的一系列的金融政策，这两种政策珠联璧合，犹如两把利剑，指向了房地产投机炒作的咽喉，使投机者面临威胁而纷纷停止或是逃出炒作市场，也改变了房地产市场的炒作预期。正是因为这两个调控手段的实施，才扭转了政府对于房地产调控多年来的被动局面，房地产供求局面才出现了有效的改变，由过去多年来的卖方市场转入了买方市场，才有了期盼多年来的“拐点”的显现。

    再次，不同的市场格局决定了不同的盈利水平。正如作者前面所提出的，投机性需求决定于房价涨幅与资金借贷成本和交易成本之差额，只有房价上涨幅度所得的盈利超过了资金借贷成本和交易成本之和时，投机才能盈利，炒房才能进行。没有房价的上涨或是房价上涨的幅度不够，炒房投机就要面临亏损。这其中其实暗含了一个前提，那就是房地产市场进入了买方市场。正如潘石屹前面所述，二手房交易中存在着10%左右的交易税费，同时，如果炒房人是以借贷资金进行炒房，就必须加上6%左右的资金借贷成本。在买方市场中，由于有首付款的自有资金的存在，持有时间一年而出售的二手房必须保证房价涨幅达到15%以上，才能保证有投机收益；就是没有借贷资金情况下，也必须保证房价有10%以上的涨幅才能盈利。这是因为，在住房供过于求的买方市场格局下，二手房的卖者无法将所有的交易税费转嫁给买方。但如果在住房供不应求的卖方市场格局下，卖方可以将所有的交易税费转嫁给买方，那么房价只要上涨6%左右即超过资金的借贷成本线后炒房投机者就可以获得盈利。由于不同的市场格局决定了买、卖双方谁来承担二手房的交易税费,因而也决定了卖方在不同市场格局下的不同的盈利水平。

    最后，在目前的市场格局下增加了投机者盈利的难度。由于政府实行了一系列的第二套房的金融政策，减少了投机资金的供给，提高了投机的借贷成本，使得房地产的投机资本短期内大大减少，也同时大大打击了投机者的投机预期，基本改变了房地产的市场供求格局，使得房地产进入了相对平衡局面，买方的力量正在加强，“拐点”即将到来，投机者无法将交易成本转嫁给买方，一下子使得投机炒作的成本由原来的5%左右猛增到了15%，短期内大大增加了房地产炒作者的盈利难度。在买、卖双方进入了新的平衡博弈格局中，双方进入了观望调整期，交易趋于停止或是减弱，从而增加了二手房交易的难度。这就是潘石屹所说的大量二手房交易困难而难以盘活的现状。

    如果政府采纳了潘石屹的政策建议，中了房地产开发商的“木马计”，政府多年来的宏观调控将一溃千里，惨不忍睹，前功尽弃，房地产又将处于血雨腥风中。这是因为，如果大大降低了二手房的交易税费，房地产的投机成本就将大大降低，如潘石屹所说的将二手房的交易成本降低至5%，那么，即使是在买方市场格局下，房价只要上涨10%以上就能使投机炒作者获得收益。而且更为重要的是，如果将二手房的交易税费大大降低，将直接抵消了政府刚刚推行的第二套房的金融政策所显现的威力，明显改变目前投机者对于房地产市场的预期，更多的投机资金将再次蜂涌进入房地产市场，更多的房地产开发商将与专业的炒房人再次合作，结成统一联盟，狼狈为奸，将更多的一手房再次屯集成为二手房，使得二手房增加更多。同时，由于一手房供应减少，二手房大量屯集在专业炒房人和房地产开发商手中，使得房地产的供给关系再次发生逆转，卖方重新确定了市场主导权，将所有的二手房交易的税费转嫁给买方，付出投机成本更少，收益更高。

    于是乎，房价继续进入了新一轮上涨的轮回，投机更加疯狂，政府再次调控，民生更加艰难，经济秩序更加混乱，物价上涨更是此起彼伏，后果难以预料！

   潘石屹以前没有提出过要降低二手房交易税费,但目前却提出来了,看起来他好象是为政府着想,但其背后的祸心却显然是为自己的利益着想。这是因为,以前,房价处于疯狂上涨过程中,住房供不应求,卖方市场中卖方完全可以将二手房交易的所有税费都转嫁给买方,卖方基本不用负但任何税费；但目前房价处于“拐点”阶段，买方市场逐步确立，卖方已无法将交易税费进行转嫁，突然增加10%左右的交易税费将使得投机炒房人的获利能力大大下降，或甚至处于亏损状态。由于难以盈利,炒家和开发商手中的二手房也就难以出手。于是，无论是作为炒房的投机人还是作为屯房的房地产开发商，潘石屹都成为实实在在的受害者，于是他向政府提出降低二手房交易税费的建议。不过，他提出的时机不对，他也低估了别人的智商！

    开发商为了一己之利而向政府献出了“木马计”，暗藏险恶用心，企图瞒天过海，以售其奸！

   政府决策者啊，要小心中计啊！

 

四、洞察其奸，精准调控

    目前，房地产已出现了可喜的变化，在国家推出提高二手房交易税费政策和实行第二套房金融政策的双重打击下，房价已走出疯狂上涨的通道，而进入一个平衡发展的格局中，也就是出现我们通常所说的“拐点”。但是，面对国家通过多年的宏观调控带来的可喜成果，一些开发商和一些炒房人会利用他们的财富和他们的影响力，提出他们的观点或是建议，然后通过专业水平不高、利益取向明显的媒体放大他们话语权，企图影响国家的宏观决策。他们通常将他们的观点或是建议进行巧妙包装，形成一个个“木马”，布放在国家宏观调控的路上，引诱国家决策者出现错误，以便获取他们的最大利润。国家决策者要仔细分析，洞察其奸，不上当，不钻套，同时针对他们的观点，提出更有针对性的调控政策。为此，笔者提出如下调控建议。

    第一，要坚持目前的二手房税费制度和第二套房的金融政策。二手房的税费政策和第二套房的金融政策目前是国家宏观调控的二个有机组成部分，而且互相配合，相得益彰，这是目前调控政策中最有效的两个政策。而且只要保持目前的房价平衡格局，过不了多久，投机炒作者的预期就要破灭，他们的储备资金就要为偿付月供而耗尽，资金链就要断裂，在资金借贷成本和交易成本的双重击打下，在强大的买方市场中，为避免更多损失他们就要加速逃离这个市场，从而大量抛售手中的二手房，引发二手房价格的崩溃，也从而由二手房价格的崩溃引导并传递到一手房市场中，从而改变整个房地产市场的供求格局。因此，目前的关键就是政府要坚持二手房的税费政策而决不能降低税费水平，同时也要更加完善和加强第二套房的金融调控政策。加强二手房的交易税费的征管，堵塞逃税漏洞。面对开发商和一些利益相关的专家学者们为政府决策布下的“木马”，要保持一双慧眼，同时要远离他们的“木马”，只要不响应，不接触，他们的“木马”计就不能得逞。

    第二，在物业税推出前，政府可以有针对性地推出二手房“闲置税”。针对5年内要转让的二手房，政府可以要求二手房的卖者提供物业费、取暖费、水电费、有线电视费等证明文件，由政府确定二手房卖者在取得二手房的产权后是否用于出租或是自住。如果证明卖者确实是将房屋闲置了，政府有必要要征收高额的二手房闲置税。只有缴纳了二手房闲置税，政府才能核准其上市交易。通过征收二手房闲置税，同样可以把目前大量的空置的二手房推向市场，从而增加住房的供应量，以降低房价。另外，征收二手房闲置税，还可以大大减少社会资源的浪费。

    第三，要进一步完善金融调控政策。目前，整个北京市大约只有五分之一的购房者是为了自住而购房，其他投机炒作现象严重的城市大体与北京的情况基本一致。在近几年的房地产疯狂上涨过程中，有能力购房的人再已购买了住房，没有能力购房的人在目前高房价面前更加无力购房。房地产严重投机炒作的一个重要原因是：由于个人信用信息不透明，尤其是个人的收入状况不透明，为房地产的投机炒作大开了方便之门。一些专业性炒房人，为了使自身能够向银行申请到更多的按揭贷款，通过自办公司等经济实体，为自己开具了大量的虚假收入证明，甚至出现了住册一个公司后全家人都是年薪500万元的公司总裁或是副总的奇怪现象。中国银行新疆区分行建设路支行办理的虚假按揭，没有虚假收入证明，是无法通过内部稽核部门的检查或是银监会检查的。这种个人信息不透明，是目前投机盛行的助推剂。因此，要完善目前的金融调控政策，就必须要对收入证明进行打假，要以税收证明取代收入证明，尤其是对于一个人头上有多套按揭或是一个家庭有多个成员办理了按揭贷款的购房人，要严格地以税收证明取代收入证明。

    第四，要严厉打击银行内部的渎职和腐败现象。炒房现象严重，是与银行的大力支持分不开的。有些银行管理者甚至是助纣为虐，为了业绩扩大，置国家的整体利益于不顾，与炒房人、开发商主动勾结，甚至与炒房人、开发商沆瀣一气，主动提出规避政策的主张。国家要设置国家金融政策执行不力罪，加大打击银行内部的渎职行为。同时加强对于银行的监管，使象办理了虚假按揭的中国银行新疆区分行建设路支行有关负责人这样的银行管理者付出沉重代价。

   善意提醒：作者于2008年1月8日在自己的博客中发表《08房价走势:跌势绵绵无尽期》一文，结果在发表后的三天内，全国超过百家网站转载了作者的文章，感谢这些网站的厚爱，但同时本人也要郑重提醒：一些网站没有注明文章出处，也没有注明作者博客的名字，甚至被一些不良用心的人盗用成自己的文章。如果下次再发生类似事情，本人将运用法律手段以维护本人的权益。

     特此告知！

 

                     ——湘水之鹤

                     2008年1月27日