无权代理，买卖合同的效力及风险
 
 在业务操作过程中，我们遇到卖方或买方有代理人代为办理签约以及其他手续的情况十分普遍，本文就从代理人签约的效力问题上分析相关法律问题并简述对中介公司的影响。

基本案情：ａ君在某地产中介公司处挂牌出售房屋，该房屋为其胞弟ｂ君名下房屋。由于ａ、ｂ君皆该中介公司老客户，且兄弟俩都名下有多套房屋，故中介公司未有任何疑义。该套房屋从挂牌至客户ｃ君看中并签订房屋买卖合同，都由ａ君办理，ｂ君未有出面。后经证实ｂ君在某一非洲欠发达地区从事基础建设工程，很难联系上。ａ君由于投资周转问题自行决定出售该房屋，ａ君表示从小ｂ君就听他话，出售没有问题的。房屋买卖合同上也由ａ君签署。由于价格实惠，ｃ君在经中介公司口头告知上述情况后对此也表示无异议并签约。ａ君口头承诺到过户时ｂ君一定会如约前来。ｃ君当日依合同约定支付５万元定金，ａ君签收。过１０日，根据合同约定ｃ君应支付第二笔款项。而此时ｃ君觉得有机可乘，遂以该房屋风水有问题为由向中介方提出，该买卖合同未经所有权人签署，且代理人也无任何文件证明为受到过被代理人委托，房屋买卖合同应为无效。主张要么再降价十万，要么ａ君或者中介方双倍返还定金，其不再购买该房屋，并要求ａ君及中介公司赔偿其损失。

分析：本案看起来十分普遍，也十分简单，一些资深的同仁一定都遇见过类似情形。一般认为，ｃ君处于攻守自如的地步，攻，可以主动要求降价甚至解约，守，也可以等要求ｂ君实际履行。然而，本案并不能如此等闲视之。因为法律关系尽管简单，却充满变数。
本案的问题之一，该买卖合同的有效性。有同仁认为合同无效。因ａ君为典型的无权代理，买卖合同非产权人本人签署，肯定无效。然而无效合同在今天的民事法律环境下范围已缩小很多，法定的合同无效情形只有如下五种（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案而言，以上五种情形都不具备，故草率认定为无效合同似乎不妥。根据合同法四十八条规定，本合同应认定为效力待定合同。即合同经被代理人追认后该合同即为有效。
那么ｃ君是否可以解除合同呢？根据合同法四十八条规定似乎可以。但其中有个问题，其一在于合同法四十八条说的是善意相对人可以随时解除合同。而本案中ｃ君明显对相关代理情况是了解并同意的，是否可以作为善意相对人呢？显然不可以。
实践中也遇到过类似情形：ｃ君翻脸，不承认当日有任何人告知过其ａ君无代理权，所谓口说无凭。硬说是中介方欺骗他，所以其应为善意相对人，可以依据合同法第四十八条随时解除买卖合同。是否真是这样呢。
我们退一步来看，即使ｃ君真的为善意相对人，有权随时解除合同，那也是在合同尚处于效力待定的情况下。然而，ｂ君随时可能追认ａ君的代理行为，则合同就会转为有效合同。且该追认的时间是ｃ君无法控制的。ｂ君的书面追认日期甚至可以为签订买卖合同当日，即签约当日合同已转化为有效合同。再加上中介公司出于利益取向而作的证实，ｃ君要反向举证实在难上加难，只有无奈地接受合同为有效合同的事实。当然，其也没有了任何可以谈价和解约的借口。
相反的，一旦ｃ君不履行买卖合同，则ｂ君完全可以根据合同追究其违约责任。
可见，本案中，ｃ君处于相对不利的状态。但是，之所以要提出本案作为一个较为典型的案例在于本案为买受方违约，形势似乎不错，中介公司也将促成一笔案子而有佣金收入。但是否这么操作就没有问题呢？让我们换个角度再来看，若出卖方即ｂ君否定ａ君的代理行为并表示不出卖该房屋，那么就产生问题了。
在此情况下，买受方ｃ君完全有理由要求ａ君以及中介公司承担责任。根据合同法四十八条，被代理人不予追认，则由代理人即ａ君承担责任。而中介公司作为居间方，若不能证明其尽到了良好的告知义务，很有可能承担连带的赔偿责任。
本案中，若ｂ君不追认ａ君的代理行为，则中介方很难证明其已尽到良好的告知义务，因为其为口头告知，无从举证。ａ君出于自身利益的原因不可能证明中介方有过告知ｃ君，而更不可能指望ｃ君自己承认已被告知过了。所以中介方处于最不利的境地，很有可能要很承担相当大的法律责任。
故通过以上分析，我们可以看到，居间过程中若出现一方有代理人，我们的业务操作须格外谨慎，一不小心可能会引火烧身。
在此情况下，律师建议：
１、在一方有代理人的情况下，必须在可以取得的第一时间内取得被代理人的书面认可或追认，并收执该书面文件的原件。因为复印件或传真件的证据效力十分有限，在孤证的情况下很难得到法院的认可。
２、在无法取得该被代理人的书面认可的情况下，必须通过其他方式取得被代理人的认可，如电话录音等。并且电话录音务必完整，详细，能将涉案物业的地址，权属记录下来。代理人的权限都得到详细的记录。
３、一旦以上措施都无法确定被代理人的确认，则在签约前必须将该代理权限可能的瑕疵以及该瑕疵可能带来的法律风险向另一方进行书面告知，并取得其书面确认（如让其在相关告知函上签字确认等），若相对方不愿签字确认，一样应采取录音方式取得其的口头认可。总之必须证明居间方尽到了良好的告知义务。
４、在以上情况皆无法奏效的情况下，变数太多而风险太大，建议慎重考虑该笔业务的取舍。

2007.11.12