湖南·张家界
湘西门旅游文化创意产业园
创 业 计 划 书



一、 项目缘起与进展
因为30年前到湖南吉首大学读书，这使我与湘西结下了不解之缘，此后多年心中湘西情结挥之不去。大学毕业后无论是做记者还是自由文化人，这块地方总是吸引着我，而我也老是往这片大山里跑。以至于到了上一世纪90年代，为做旅游项目我在张家界又呆了整整10年。其间专程在湘鄂川渝黔数省边地转了好几个圈，用一个山外人的眼睛去看那山里的风景。
时间久了，地方上的朋友都已经忘了我是从外面来的一个好事者，于是我自称“湘西山客”。
——《湘西门》便是“做客”的收获。
2001年夏秋之交，应张家界市文物管理处之邀，我随到该市永定区二家河地片做晚清台湾总兵刘明灯石墓群的文物保护调查。
考察刘明灯其墓其人其事，使我感到湘西武文化源远流长。那是一个特殊时代和一个特殊人群的悲壮史诗，我决定用一部电视连续剧来统摄这个话题。
与20世纪70年代末起步的中国旅游业发展同步，我在“旅游项目投资”中积累了一些经验值，这是自己参与若干项目操作个案失败的教训和观察分析大量疯狂投资留下的那些“文化泡沫”和“经济肿瘤”的学习心得。
我见过太多缺乏旅游项目操作实际经验的朋友，他们的热情投入，常令自己兴奋，但在短暂的兴奋之后他们想象中的“现金流瀑布”并没有出现。
离开风景科学的原则，满足当老板的虚荣心与迎合“招商投资”的热闹，有钱无脑的东主跟进一个天花乱坠的“好项目”，过后往往血本无归。然而，现在我却要说，《湘西门》故事是一个非常适合做旅游项目的人文景点规划软件，题材的稀缺和资源的稀缺属于同一个概念，项目做到位了，其高文化壁垒决定了在经营机会上的垄断。对于确实掌握投入必要条件、能够操作此一项目的人来说，《湘西门》不失为一个巨大的商机！
此后这些年，我先是投入剧本创作，接着编写《湘西门项目策划书》。初期创业计划是：把拍戏和做项目联系起来操作，定位在“影视产业＋后影视产业”。依托世界地质公园张家界既有的市场平台，以人文补山水，选址武陵源景区外围东端的索水河谷，利用悬崖绝壁将电视剧故事打凿成长卷摩崖石刻史诗。以此为旅游吸引物，对张家界“奇山异水”型产品作长线补位经营，分切区域市场份额，创收赢利。
随着时间推移，吸收国内外经验，我对创业计划作了适当调整。核心概念是：“湘西门”不属于风景区建设项目，而是景区外围路域型村庄通过布局调整、环境整治和植入文化创意基因来做的一个休闲观光农业项目。同时，“湘西门”项目差异化定位“以人文、补山水”，应作为区域引擎项目分切大湘西市场休闲度假和自助游、自驾游、户外活动游市场份额。3年内，依托乡村游项目的串联，引领“人文湘西”走出单一资源型景点经营的传统老套路，以张家界旅游市场为引擎，通过湘西门国际青年旅舍作为整个大湘西门户总驿站，实现“湘西旅游一卡通”。
2004年7月，募股创建项目公司，3个月完成项目选址和用地测绘。10月，就“一卡通”完成与湘西土家族苗族自治州旅游局的签约，并完成“湘西门国际青年旅舍”连锁经营项目在湘西地区的一期市场布局规划。
2005年，与潇湘电影集团等单位签订剧本拍摄立项合作协议，由湖南省政协文史委牵头完成主旋律电视剧《湘西门》选题论证，10位省政协委员联名提案建议“将史诗剧《湘西门》列入我省爱国主义教育项目”，中共湖南省委、省政府三位主要领导分别对电视剧《湘西门》选题给予批示表示支持。
2006年，由湖南大学设计研究院完成项目区村庄布局总体规划以及村庄整治建设规划。在省级贫困县慈利县三官寺土家族乡建立“张家界湘西门旅游文化创意产业园”，依照园区规划，进入分项招商阶段。


二、 项目区位优势与市场背景

项目选址在湖南省省级贫困县――张家界市慈利县三官寺土家族乡毗邻张家界景区外围地段，涉及这个乡5个行政村12个村组，规划面积3000亩。
“湘西门”地片作为一个选项用地可控性良好，整个项目处在一条长达4公里的完整的河谷地带中，两山挟持一水中流，是一个独立的地理单元。2002年，S306省道贯穿整个河谷，加之2005年年底长沙－张家界高速公路开通，亙古未有的交通变局又为这一地片带来一流的通达性。
“湘西门”地片紧邻联合国世界自然遗产保护区武陵源风景名胜区，故这一项目堪称世界地质公园、国家森林公园张家界的迎客厅，市场区位优势极其明显。
2005年，张家界游客年接待量已经达到170万人。根据最新的武陵源风景名胜区规划分析，2010年张家界游客接待量将达到500万人以上。本项目参照毗邻景点黄龙洞收入，2008－2010年后进入成熟期，游客年接待量约达到300万人。


三、 园区现状

1）保护区外围概念
本园区与张家界世界地质公园、武陵源风景区相毗邻，在世界自然遗产保护区东部外围地带。
武陵源风景资源是石英砂岩峰林地貌和喀斯特岩溶地貌双重特殊地貌，地处武陵山脉隆起带东北倾伏端的天子山——三官寺短轴向斜的核部边缘，沿“金鞭溪－索溪－索水河谷”方向，东部是石英砂岩峰林地貌，西部是喀斯特岩溶地貌。从东南部到西北部，从石英砂岩峰林地貌景观区到喀斯特岩溶地貌景观区，由金鞭溪到索水河，“三官寺”正是这个特殊地貌风景区的边缘地界，属于武陵源核心景区向“世遗保护区”外部延伸、向乡村渗透的前沿地带。
从武陵源景区东部边界界碑起，慈利县境内沿S306省道北向的索水河谷是张家界喀斯特岩溶地貌地质带的延续。园区内近4Km的索水河谷完整的喀斯特岩溶地质地貌带，应视为国家地质公园外围保护地带。

2）扶贫概念
湖南省人民政府2003年3月1日颁布的《湖南省农村扶贫开发规划（2001－2010）》（湘政发〔2002〕第07号）（以下简称《7号文件》）指出：“要创造条件，引导非政府组织参与和执行政府扶贫开发项目。”“要在产业开发项目上，支持发展旅游观光农业，针对贫困地区具有开发价值的景观资源，按照区域旅游的特征，开发建设旅游项目和专项旅游产品。”
慈利县是《7号文件》明确的“省扶”对象，属于18个“新阶段第一轮省扶贫开发工作重点县（市、区）”之一。该县三官寺土家族乡是经济发展缓慢的民族乡，而该乡又是境外游客从东部进出张家界的必经之地。凭借毗邻张家界旅游市场的地缘优势，走出传统农业生产模式，实现土地经营权的合理流转和科学利用、最终摆脱贫困，成为乡村经济发展当务之急。

3)乡情村情
三官寺土家族乡总面积为114平方公里，耕地21700亩，其中水田12700亩，旱地9000亩。森林覆盖率达57%。乡域范围内有土家、汉、白、苗等4个民族，辖26个行政村，1个林场，259个村民小组，总人口22970人，其中非农业人口1140人。2003年终，人平收入1420元，离《7号文件》2005年脱贫基准线2000元有差距。
园区范围内没有一个完整的行政村，分属于5个行政村12个自然村组，自南而北分布射泉村7组，罗潭村7组，青龙村1、2、3组，朱木村2组和胡家坪村1、2、3、4、5、10组。规划区内耕地面积936亩，其中水田226亩，旱地710亩，山林3784亩，河洲507亩。规划保护范围内现有农户321家，农业人口1159人，人平纯收入接近全乡水平，仍未脱贫。
园区境内多山，南高北低。2002年，国家二级公路——张清公路（省道S306）改道，北通慈利，南接武陵源，沿索溪纵贯三官寺土家族乡。由此，园区5个行政村12个村组交通条件得以改观。
发源于武陵源的澧水支流索水河，与公路平行，流经三官寺土家族乡，自南向北汇入溇水。流经三官寺土家族乡的这一段索水河有长约4Km的河谷呈典型的喀斯特地貌，两岸夹壁陡峭，壁上溶洞散布，古人类穴居遗址多处可见。
三官寺土家族乡乡域范围内现有SMG基站1座，联通基站1座。全乡26个行政村中22个接通了有线电视，24个村开通了程控电话。规划区内5个行政村12个村组的电视、电话也都基本开通，移动通讯则在个别地段信号偏弱。乡里尚有一条22万伏过境线，3.5万伏变电站1个和年发电量100万度小型水电站1座，目前已经村村通电。

四、 建园目的及主要项目

本项目为世界地质公园、国家森林公园东大门美化工程、省级贫困乡路域型村庄布局整治扶贫工程。
在建设内容上，呈“一线三团”构架。其中，“一线”系指言索水河谷和张清公路南北向沿线的总体布局和统筹控盘开发经营，主要建设项目是长卷摩崖石刻史诗《出征歌》的打凿。“三团”系指沿河谷布局的三个组团，由南向北，依次为张地坪组团、青龙湖组团、胡家坪组团。其主要建设项目是：张地坪组团为“千年古寨――索口寨”的恢复；青龙湖组团为农业产业化老头企业及观光农业项目“绿庄科技园”；胡家坪组团为自助游、自驾游、户外活动基地，主要建设项目是国际青年旅舍。

五、 商业模式与赢利模式

1) 商业模式：
整体策划、整体规划、整体布局，分期推进。
统一招商，目标分解，分项投资、分项受益，功能互动；
其中自留“一线”（索水河谷），兼管“两团”（张地坪、胡家坪），放开青龙湖组团，引入农业产业化龙头企业，以期带动原住农户加入“新农村经济发展运动”。
本公司的性质定位为：规划投资商、园区招商代理公司、“自留一线”旅游项目的运营公司。

2)赢利模式：
在规策划、规划划、招商操盘业务上，体现公益色彩并兼顾“公共服务”作为产品商业属性的消费与售卖；
立足“一线”项目群组的控盘，串联张地坪组团“千年古寨”、胡家坪组团“自助游、自驾游、户外活动基地”项目，整合经营，形成旅游线路结算权。
以国际青年旅舍为载体，从“湘西门”到“湘西门”，透由乡村游景点串联，开发电子导游图并建立区域旅游超市，经营“湘西行”一卡通。

六、 项目执行
项目原创公司为湖南湘西门旅游文化产业开发有限公司，留置湖南省会长沙，负责园区对外招商。
项目管理由“湘西门旅游文化创意产业园有限公司”统筹，在张家界市慈利县三官寺土家族乡落地，作为代理招商机构负责分项办理孵化项目的入园手续和统筹管理。
依照规划，各子项自行运行。

七、 5年投资计划
2004年投资计划：募集人民币300万元，完成规划前期市调、策划与剧本创作务虚（已经完成）。
2005年投资计划：原有资金额度，完成村庄布局规划及整治建设规划，完成剧本选题论证及立项。
2006年投资计划：增资人民币1000-2000万元，启动项目运行。
2007年投资计划：分项投入，完成一期建设，重点在张地坪组团“千年古寨”项目建设。同时，低成本开拍电影。
2008年投资计划：引入胡家坪组团投资，完成国际青年旅舍等项目建设。

八、 收益
2007年，园区建成第一年的收入为人民币3000万元。
2008－2010年，园区建成第二、三、四年每年的收入人民币 5000万元。
园区完全建成至合同终止每年的收入：年均收入不低于人民币3亿元。

九、 项目进度
筹备期基本过去，进入启动期。

十、 项目评价与结论
合乎政策。政府批准，农民支持，股东支持，圈内运作初步成功。
社会支持。加强对外招商，加快项目落地和项目施工进度。

附件：项目规划资料 （软件）

1） 公司证照、部分相关文件
2） 项目区位优势
3） 项目市场关系
4） 园区现状
5） 村庄总体布局规划
6） 村庄整治建设规划
7） 园区三个组团关系及客源关系
8） 湘西行：湘西门国际青舍在大湘西的布局（一期）
9） 影视剧资料
（1） 领导批示
（2） 论证与题案
（3） 拍摄协议2
（4） 故事梗概2