买卖双方均需交纳的税费——印花税

二手房买卖交易过程中，无论是出售者还是购买者均需交纳的税费就是印花税，即房产成交价的万分之五（0.5‰）。也就是说，如果买卖双方以60万元成交一套房产，则买卖双方需要分别交纳300（600000×0.5‰）元的印花税。

买方需要交纳的契税标准

在新政实施之后，由于制定了普通住房与非普通住房的新标准，契税的额度随其标准发生了一定的变化。房产购买者在交纳契税时有以下两种情况:

所购买房屋为普通住宅时，需缴纳契税为：购房总价╳1.5%。
所购买房屋为非普通住宅时，需缴纳契税为：购房总价╳3%。

普通住宅的判别标准为：房屋的建筑容积率在1.0以上、建筑面积在140平米以下、成交价格低于同级别住房平均交易价格的1.2倍以下这三个条件，凡不满足以上任意一条标准的房屋均视为非普通住宅。

卖方需要交纳的营业税、个人所得税标准

 下面给出计算每种税费的计算公式：

出售房屋需交纳的税费包括：营业税(售房收入×5%)，城建税(营业税×７%)，教育费附加(营业税×３%)，（说明：假如该房产系非普通住房，即使超过２年（含）销售，也要按其销售价格减除原购进价格后的余额计算征收营业税（含城建税、教育费附加）），个人所得税（售房收入－购房总额－合理费用）×20%。

下面通过具体事例说明：

几年之前，李先生在京城北部的亚运村区域附近购买了一套商品普通住宅，商品建筑容积率为2.0，该房屋面积为100平米，当时购房价格为5100元/平米，则其房屋购买总价为51万元。2005年，李先生要将这套房产以6800元/平米出售，其售房收入为68万。

假如李先生持有房产在2年之内，需要缴纳34000元的营业税、2380元的城建税、1020元的教育费附加以及24871元的个人所得税，剔除相关的税费，李先生的售房净收入为99484元。

假如李先生持有房产在2年以上5年以下，只需缴纳32351元的个人所得税和340元的印花税，其售房净收入为129404，相比两年内出售增加29920元（129404-99484）。

假如李先生持有房产在5年以上，只需要交纳万分之五的印花税即340元，则其售房净收入为161755元，相比两年内出售的收益将提高62271元（161755－99484）。

（二）、出售公房交纳税费

北京市明确规定：对于首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，今后均享受普通住房的待遇。今后纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间，以孰先原则确定。如因一些合理的客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间，作为购房时间。依据此通知的规定，目前北京市百分之百的已购公房都已超过2年的期限，百分之九十的公房超过5年的期限；同时这些房屋被规定为普通住宅，因此在出售时不存在非普通住宅需要交纳营业税的问题。

比照之前出台的个人所得税征收办法，出售已购公有住房应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额=售房款-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用

举例说明：

张女士在朝阳区团结湖区域购买了一套已购公有住房，其建筑容积率为3.0，房屋建筑面积100平米。2005年，王女士准备以6200元/平米的价格出售，在不同时期，王女士出售房产所需交纳的税费及最终房产收入为：

王女士持有房产在5年以内出售房屋时，营业税、城建税以及教育费附加均可以免交，但是还需要交纳43626元的个人所得税和310元的印花税，其售房净收入为174504，相比两年内出售增加27280元（174504－147224）。

假如王女士持有房产在5年以上，将不涉及到新政之下的任何税费，也仅仅只需要交纳万分之五的印花税即310元，则其售房净收入为218130元，相比5年内出售的收益将提高43626元（218130-174504）

附件一 部分税收优惠政策

（一） 自2005年6月1日起，对个人购买普通住房超过2年（含两年）转手交易的，销售时免征营业税。

（二） 为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可以全部或部分予以免税。

（三） 居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税的政策。
对于已购买了商品房，尚未出售公有住房的纳税人，应按房屋买卖行为规定的计税依据缴纳契税，待公有住房出售后需到主管地方税务机关办理申请退税手续。

（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分、免征契税。

税费细则:

非普通住宅:面积140平米以上    容积率1.0以下    成交价高于市场指导价的1.2倍

个税的细则

5年内的交成交价1%或者差额的20%(什么情况下是1%,什么情况下是20%)

5年以上的免交

土地增值税的细则

普通住宅免交

非普通住宅3年内交成交价1%

3-5年交0.5%

5年以上免交

契税细则

普通住宅成交价的1.5%

非普通住宅成交价的3%

契税的优惠办法

1.拆迁的可以享受拆迁款的免收

2.卖一套公房一年内买一套商品房可以享受出售公房的契税

营业税细则

5年内的收房款额的5.5%    五年外的非普通住宅收差额地5.5%  普通住宅没有

5年的鉴定

商品房.经济试用房按契税发票的填发日期或者产权证的填发日期

公房按第一款购房收据或购房合同,谁先原则