<头条日报>财经P39财经故事2008-07-14

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短期不明朗因素甚多跟外资买内房股须耐心等收成

　　随着内地严格收紧信贷，不少房地产公司都陷入周转困难。向来无宝不落的外资金融机构，便把握了这个千载难逢的好机会在中国地产市场分一杯羹，包括直接投资内地房地产公司，或者入股这些公司旗下的重要项目。证券界认为，现时跟随外资买内房股是合适的时候，但由于短期的不明朗因素甚多，投资者必须耐心，才可等到收成的日子。

　　对于内房股来说，银行闩水喉之余，楼市销情亦不景，资金难免有压力，而最佳方法，便是引入有实力的合作伙伴。内房股引入外资之后，一方面可以即时套取大笔资金，以济燃眉之急，另一方面也可以打响公司知名度，将来在股市集资也较为容易。

　　大摩「解困」雅居乐全城瞩目近期最受瞩目的交易，莫过于雅居乐地产(3383)旗下海南清水湾项目引入摩根士丹利的交易。摩根士丹利斥资近五十三亿元人民币，买入这个项目的三成股权，而雅居乐地产将会因此录得约四十二亿元人民币的利润。

　　这项交易涉及的金额庞大，显示摩根士丹利对内地房地产项目投下信心的一票，而雅居乐地产也套现了大笔资金，不但解决了财务压力，甚至有可能派发特别股息。交易公布翌日，雅居乐地产股价单日暴升一成六，上周五收市报八元一角五仙，自交易公布后的累积升幅已达三成一。

　　已经上市的雅居乐地产固然要引入外资解困，尚未上市的恒大地产更加要引入投资者。曾经在今年三月招股、但却因市况欠佳而告吹的恒大地产，在上月底宣布引入多名策略投资者，包括新世界发展(017)董事总经理郑家纯以及中东科威特投资局。此外，德银以及美林两家外资金融机构，亦增持在恒大地产的股权，有关交易让恒大地产集资五亿零六百万美元，即是近四十亿港元。

　　淡风入市或显示「有平货执」如果以郑家纯等投资者的最新入股价计算，恒大地产整家公司的市值约三百亿港元，如果以三月时的招股价推算，当时恒大地产的市值约为五百亿元至八百亿元，即是相差二百亿元至五百亿元。这除了反映上市公司与非上市公司的价值分别之外，亦显示在内地楼市的淡风之中，外资有机会「执平货」。

　　东泰证券研究部董事邓声兴指出，内地经济持续发展，优质地皮始终是很有价值的资产，问题只是在于个别内房股短期的资金周转压力，因此外资有兴趣在这段时间寻宝。

　　虽然如此，由于内地楼市仍然在整固阶段，现时买入内房股不能急于求成。

　　调整时间长未来增长仍看俏中金公司地产行业分析师白宏伟认为，内房股经过近半年的大跌后，对长期投资者来说，现阶段是有投资的价值；至于短线投资者则不是时候入市。他又说，从房地产行业来看，这一轮的调整时间是比较长，但内地近期对内房股的融资开始采取较宽松的态度，例如允许A股的内房股发债，反映政府亦开始明白房地产行业面对的困难。百仕达地产有限公司副董事总经理罗雷则认为，中国经济是持续向上发展，从房地产长远发展看，未来十年中国房地产仍处在成长期，房地产企业盈利相信可以持续增长，并认为投资者如看好某一家房地产公司的股票是可以长线投资。

　　申银万国证券联席董事周琦则较为悲观，她说内房股普遍在去年扩展过急，负债太高，再加上楼市前景不明朗，相信还要等一、两年，内房股才有机会彻底翻生。

　　近期外资入股内房股动向

　　引入新世界发展董事总经理郑家纯，以及德银、美林及淡马锡等机构作策略股东，集资逾5亿美元。把上海瑞虹新城项目25%股权出售给永菱通金融，套现11.25亿元人民币。引入麦格理旗下房地产基金MGPA，共同合作发展番禺商住项目。引入新鸿基地产为合作伙伴，共同发展广州猎德综合商业项目，项目总投资额约100亿元人民币。08年6月08年5月08年3月07年12月恒大地产瑞安房地产(813)奥园地产(3883)富力地产(2777)及合景泰富(1813)把海南清水湾综合项目30%的股权售予摩根士丹利，作价52.8亿元人民币。08年7月雅居乐地产(3383)日期内地房地产商引入

　　外资

 

<新报>投资B03冲上云霄庄．告老师2008-07-14

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深国重组成功增长加速

　　港股上周尾段极力反扑，辛苦重现近期难得一见的周线阳烛走势，全场领导者为国企红筹，看来应可力抗近期仍然寻底的外围股市，特别是欧美股市已跌得过急，应可有助短期喘稳，令中港股市的反扑行动更具效率。

　　主业盈利增长淩厉

　　中资股复苏，大批宝藏有待发掘，其中包括深圳国际(0152)，集团去年业绩靓绝全场，除录得来自出售中国南玻A股的巨额盈利外，其物流本业亦已全数录得盈利，目前手上仍有高达28亿元的现金等值物在手，并已在业绩过后纷作回购行动，而国务院刚通过集团增持深圳高速(0548)的计划，意味整合行动已迈前一大步，以资产值衡量，深国每股实值应达1.5至1.8元，现价仍是空间广阔，近期0.7元打底动作基本已可信赖，料可步随中资股反扑呈现大突破。

　　深国去年业绩大放异彩，主业营业额增59.2%至8.54亿元，股东应占溢利升7.8倍至20.34亿元，主因年内大手高价套现南玻B股及A股股份，获利近14亿元。撇除此庞大收益，主业盈利亦见淩厉，应占盈利达4.28亿元，按年增长37%，反映近数年迈向物流主业的重组大计颇见成效，其中物流园业营业额增20%至1.25亿元，税前盈利增33%至4,800万元。集团现持物流园用地总面积94万平方米，物流中心营运面积7万平方米，其中华南物流的47%高毛利率仍可微增，而经营最困难的西部物流亦获1,500万元税前盈利。收费公路营业额更增1.1倍至4.52亿元，税前盈利增55%至4.41亿元，主因所持深高速合并了年内收购的龙大高速公路，而武黄公路亦录得强劲增长。

　　今年开始，深国重组效应更形彰显，集团近年不断作业务整合及重组，建立强大的深圳公路网络，另华南物流园的仓库亦逐步提供贡献，而西部物流、深圳航空、机场快速中心及一批物流设施业务亦逐步进入收成期，估计未来亦会注资连连，包括日后可申请更改用于物流园配套的46万平方米土地等，其中最瞩目者，为去年10月中宣布两宗共值43.3亿元（人民币．下同）的注资活动，第一项注入的为母公司旗下深圳高速公路共18.86%A股股权，令总持股量增至50.01%；第二项注资则是由母公司以投资成本16.7亿元注入龙大高速公路89.93%股权，深国以发行3年期零息可换股债券支付代价，行使价为1.2港元，即高出现价近70%；一旦兑换，母公司持股量将显着增至45.99%。换言之，两大注资动作均作价低廉，母公司实质收取现金仅26.6亿元，实在诚意可嘉。

　　每股资产净值1.8元

　　深国真正的盈利能力在今年便可作实，预期在失去了南玻股份贡献后，仍可录得达7亿元实质经营盈利，折合市盈率约14倍，以一只强劲增长股而言当属吸引。又以资产值角度计算，麦格理评估深国手上物流业务应值128亿元，而目前深国所持的深高速以及余下南玻2,639万股份则合值135亿元，另手持28亿元的现金等值物，扣除35亿元总负债，资产净值为256亿元，折合每股1.8港元，打折扣亦应值1.5元，应有一定吸引力。庄．告老师

 

<明报>港股最前线A23敏感消息2008-07-14

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北辰A股获准发债17亿

　　中证监批准房地产企业再融资，内房企业资金压力可望短期获解决，北京北辰A股公布，于上周五获得中证监批覆，批准其发行不超过17亿元人民币债券。

　　早前有消息指，其中保利地产、新湖中宝、万科以及北辰实业，四间开发商合共130亿元人民币债券发行，已获中证监放行，房地产企业近期面对资金问题可望获得解决。

 

<星岛日报>投资王K33低PE/高息股精选2008-07-14

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首创前景看售楼表现

　　首创置业(2868)去年业绩表现理想，以上日收市价2.32元计，市盈率8.4倍，息率达5.8厘。市场担忧，内房股今年业绩难以保持盈利，但从市场的预期看，虽然首创盈利预测较之前下降，但仍有增长，今明两年预测市盈率分别降至5.1倍及4.2倍，惟前景还看今年售楼表现。

　　首创属北京市政府旗下的重点房地产发展公司，去年营业额48.7亿元(人民币，下同)，升近1.4倍，纯利5.26亿元，升近1倍，每股获利26分，升72.3%。去年合约销售创新纪录，约72万平方米。

　　集团去年完成增加土储500万平方米的目标，目前拥有土储约1000万平方米，足够未来3至4年发展。开发中的项目约20个，楼面面积超过280万平方米，预计今年可完成200万平方米，集团目标是每年楼面落成量超过200万平方米，以保障收益

 

<苹果日报>投资B14鱼缸暴炒族方星侠2008-07-14

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中国海外等候低吸

　　一直觉得内房股其实唔易炒，但近期市场憧憬内地放松楼市调控政策，所以特别望多两眼。内房股近期纷纷由低位大举反攻，加上前阵子股价跌得十分超卖，近期反弹之势相当急锐，散户如果要跟炒，动作慢些少都买不到好价。股民熟悉的中国海外（688）可谓内房股龙头之一，集团业务及土储地域分布平均，而且多数集中在国内一线及二线城市，不易受单一地区楼价变动所影响。年初至今，集团所销售楼盘金额已达全年预期收入近6成，故业绩应不致受年内楼市波动而大幅走样。

　　12.6元伺机上车

　　中国海外近期升势略嫌过急，上周股价急升逾两成，收14.24元。上周五美股下挫，短期股价料会借势回吐，或回补12.56至12.8元之上升裂口，可候股价守稳10日线（现处12.6元）才吸纳，短炒目标15元，失守11.4元止蚀。

 

<星岛日报>投资王K17财经短打2008-07-14

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首选中海外华润置地内房股反弹小注短炒

　　过去一周，中港股市表现略略胜过外围，中资股更明显跑赢大市，要数当中走势最为凌厉的，不得不提捱沽已久的内房股。市场憧憬内地通胀回落，宏调有望减压，刺激内房股反弹。可以肯定的是，内房股具有良好的中长线投资价值，若港股再插，可趁低吸纳；小注短炒的话，则以中国海外(688)及华润置地(1109)为首选。记者黄国隆

　　受中央施行宏调压抑，银根短缺，内房股一直备受沉重沽压，股价与去年高位比较，跌幅普遍达到50%至60%，最多更曾达到70%或以上。以世茂房地产(813)为例，于前周一度低见8.02元的逾年半新低，与其去年高位29.9元比较，跌幅更达73.2%。内房股龙头兼唯一蓝筹中国海外算是表现较佳，但亦曾一度跌至11.4元的逾一年低位，回落幅度亦达45.7%，跌势相当吓人。

　　跌过龙憧憬中央救楼市

　　中央为求压抑物价，年内宏调升温，而打击房地产市场的炒卖活动更为重点之一。面对中央收紧银根，内地房产商「缺水」，项目的发展速度受影响，连带其前景亦面对不明朗。「屋漏偏逢连夜雨」的是，于宏调之外，内地股市持续下泻，楼价亦难免受累下跌。面对种种不利因素，证券界纷纷下调投资评级及目标价，亦是导致内房股成为跌市重灾区的原因之一。

　　然而，随着内地传媒早前引述消息称，有数据显示内地首5个月的楼价持续下滑，于忧虑楼市进一步变坏将拖累到整体经济的情况下，中央早前会见了地产界人士，拟推出拯救楼市措施。早在有关消息传出之前，大摩已率先发表「策略」报告，指雅居乐地产(3383)将旗下海南清水湾项目30%股权出售予大摩旗下基金，可获得逾40亿元盈利，并将该项目融资的不明朗因素扫除，有利其股价表现，可望于往后的15天上扬。当日，雅居乐股价即告激升16%，连带亦将市场目光重新带到低残的内房股身上。

　　上周抢上升势强劲

　　于憧憬内地将有救楼市政策出台的情况下，内房股上周纷纷抢上，于周一便有4只股份升幅超过10%，全周计算，前列股份如中国海外、世房、华润置地及广州富力地产(2777)的升势尤其强劲。

　　不过，对于是次内房股的全面反弹，证券界的意见就相当分歧。美林就表示，未有听闻，仍不相信内地短期会有放宽房地产宏调的措拖，并且认为内地政府于过去2至3年阻止楼市急升，目前市场出现温和回落，其政策目的不应会有改变。美林估计，内房股的升势不会持续超过两周，投资者宜获利回吐，至于价值投资者则可考虑股价低于帐面值的股份，包括富力地产、合生创展(754)及北京北辰(588)。

　　预售比例高

　　股份可取

　　瑞银则表示，市场憧憬内地放松对房产企业的再融资，而官方传媒亦将焦点由「控制经济过热及通胀」转移至「保持稳定增长」。不过，该行认为，内地对有关内产政策的放松存在不确定性，销售表现仍为未来的关键所在，建议投资者宜选择目前已预售金额占全年销售目标比例较高的股份。据该行资料显示，截至5月为止，有关比例较高的股份包括：中国海外︰77%；绿城中国(3900)︰72%；富力地产︰69%；碧桂园(2007)︰56%；合生创展︰54%；合景泰富︰42%；雅居乐︰39%；世房︰29%；至于SOHO中国(410)及瑞安房地产(272)，则分别达15%及6%。除瑞房外，上述股份均获瑞银给予「买入」评级。

　　中海外价值渐浮现

　　东泰证券研究部董事邓声兴指出，基于内房股龙头如中国海外及华润置地等的股价较资产折让高达50%以上，中长线的投资价值浮现，投资者可以考虑吸纳。他又预期，个别强势内房股的反弹力度相当强劲，若然大市确认见底，估计该些股份可续有15%至20%的升幅，可以考虑追入，但由于预计内房股将呈个别发展，投资者宜以龙头及有政府背景的股份为首选，相对上会较为稳健。

 

<投资理财周刊>上车落车016上车落车何车　着名财经专栏作家，投资经验逾35年2008-07-14

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津发超值目标8.32元

　　今年以来，红指跌21%，而天津发展（00882）则大跌46%，跌得太残，现价上车赢面大。

　　内地主要窗口公司上海实业（00363）与北京控股（00392），见底弹升，过去一周分别急涨15.5%与13.8%。天津的窗口公司津发收5.04元，全周只爬高2仙。

　　内地窗口公司连番大跌后，吸引力大大浮出，津发更见超值。

　　■07年（12月年结），津发营业额33.88亿元，增26%。纯利6.90亿元，升25%；每股盈利0.67元，升16%。

　　盈利中，有1.66亿元来自出售所持津滨公路23%权益，仍然持有24%。

　　津发持有63.16%的天津港发展（03382），去年赚2.40亿元，倒退21%，倒退原因是再无上年度的新股上市带来巨额利息收入；持有44.82%的王朝酒业（00828），去年赚1.26亿元，升10%。

　　华燊「尚有渣剩」

　　■津发持有华燊燃气（08035）22.79%。华燊04年停牌，津发早年已为该项投资拨备，减值至3,826万元。07年度，再拨备至零值（即津发去年盈利，已减3,826万元的华燊拨备）。

　　华燊4年前停牌前，市值13.93亿元（股价0.64元），今年3月结算时资产负值。今年5月底，公司宣布有白武士拯救，正安排复牌。津发在华燊的投资，可望「值回多少」。

　　■08年，津发仍持有的津滨公路24%，估计仍会出售，令特殊盈利不致减少。来自天津港发展与王朝酒业的盈利贡献，及本身的公用设施业务（电力、自来水、热能）等，皆有平稳增长，亦可能有「尚余价值」来自华燊复牌；积极扩大的酒店业务，得益高于利息成本。津发08年盈利预测7.60亿元，增10%；每股盈利0.712元，升6%。现价5.04元，往绩PE7.5倍，预期7.1倍，远远低过同系挂牌公司与红指成分股，当然亦低过其他内地窗口公司。

　　实际NAV11元

　　■07年底，津发每股帐面NAV7.94元，PB0.63倍，低过同系股及红指成分股甚多。

　　所持天津港发展及王朝酒业以股价（代替对方帐面NAV）计，无上市资产重估计算，津发每股实际NAV估计不低于11元，5.04元的股价有折让高达54%。

　　■年结时，津发手上有现金32.36亿元，银行借贷14.69亿元，有净现金17.66亿元。

　　母公司发新股作价8.32元

　　今年年初，津发以8.25亿元（部分现金部分发行新股，新股作价8.32元，现价已较当时新股作价低39%）收购母公司位于港岛西区的「香港万怡酒店」。未来，母公司仍会向津发注入内地的酒店，津发财力应付裕如。

　　■在内地窗口公司中，津发属于市值较小的一只，仅53.8亿元，天津市政府的津联公司，持股量53.40%。基金股东中，TRowePriceAssociates年初增持至5.08%，摩通年初小量减持，减至5.68%。

　　●津发跌到过度偏低，中线投资胜过炒出炒入，目标价8.32元，这是母公司注入港岛西区酒店收取新股的作价。

　　本栏给予津发现价的风险级数（1至10级，10级最高），属第3级。（08年7月14日周一）

　　同场加映︰睁大双眼看大摩

　　大摩口术，煽情过马经。

　　洛阳钼业（03993）去年4月以6.80元招股。去年10月26日，洛钼股价18.38元，大摩将洛钼目标价由14.1元调高至24元（哗，调高幅度70%），两个交易日后见历史高价21.40元。就在调高目标价后不久，大摩将洛钼纳入MSCI指数。

　　洛钼上市，大摩是保荐人，「大家明啦」。大摩当时设洛钼目标价，折合07年PE高达42倍，最后当然没有达标。

　　今年5月中，大摩将洛钼踢出MSCI指数，然后，6月23日将洛钼目标价由10元调低至6元，大摩招数似是高价叫Buy低价叫Sell。

　　炒股票应有独立思考，要睁大双眼看清楚出口术者的纪录。

　　洛钼目标价10.8元

　　本栏6月5日@8.70元推介洛钼，现价7.14元，跌去18%。按彭博综合证券商预测，08年PE9.7倍，趁现时只高出招股价5%低位上车。维持10.80元短线目标价。

　　●前周一@2.13元推介中旅（00308），上周五收2.42元，累升14%，坐定定，快将到达2.50元第一站目标价。

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　　Email︰Hoche2007@gmail.com

 

<明报>经济新闻B02侦查报道2008-07-14

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洽购TVB外再有百亿大动作杨国强借细女大搞煤转油

　　既已是「地产首富」，又欲做「传媒大亨」，碧桂园（2007）主席杨国强近期可谓金融界的「风头趸」。不过，鲜为人知的是，杨国强最近竟以最小的三女杨子莹名义，大举进军内地新兴的煤制油业务，新业务更由科班出身的二女婿陈翀（音冲）领军，短短一年内，在三个项目上，已向地方政府承诺投入巨资超过130亿元（人民币．下同），出手的快速与决断，连内地能源业内人士亦深为惊异。似乎杨国强头上还要再加多一顶「能源大王」的头衔。

　　明报记者杨曦、谭凯韵、何佩欣联合报道食正油价高涨女婿积极劝进「煤转油」其实是以低价的煤，转化为液化燃料技术的俗称（详见另文），现时国际油价屡创高峰，前景大为向好，亦因此吸引各方「财主」垂涎。不过，杨国强在斥资逾百亿元收购邵氏（0080）的同时，却又投资超过百亿元进入能源业，令人对杨氏的进取深感惊讶。

　　据消息人士透露，杨国强锐意化身能源大王，主因科班出身的二女婿积极劝进。现时，杨家二女杨惠妍受家族委托持有碧桂园近58.5%的权益，市值逾480亿元，是中国首富，而杨惠妍丈夫、老家在哈尔滨的陈翀，早年亦曾在碧桂园内效力，主力负责新业务拓展。不过，清华大学化学工程系毕业、其后留学英国曼彻斯特大学化工学院的陈翀，去年突然离开碧桂园，并出任一家名为「佛山市顺德区创源投资有限公司」的总经理。

　　女持九成股权女婿一成

　　而据本报所获的资料，这家「创源投资」90%的股权由刚于今年大学毕业，年仅21岁的杨国强细女杨子莹持有，刚刚三十而立的陈翀则持其余10％股权。

　　杨国强曾经否认他本人及碧桂园有意进军煤转油行业，本报记者上周向正在访问台湾的他查询时，他起初重申：「碧桂园系上市公市，如果有（做煤转油）要公布，你有无看到公布？」当记者进一步查询他是否以细女的名义去做时，他立时表现错愕，反问记者「报纸上报了吗？」随后又不置可否地称「我的私人投资不用每一项都向媒体交代吧？」对于为何以细女名义投资，杨国强一直笑而不答。

　　问及有关报道杨笑而不答

　　「创源投资」在去年初成立后，即大举洽谈煤转油项目，由去年至今的短短一年，已与三个地方政府签约并分期动工，三个项目分处辽宁渖阳、内蒙通辽及云南的昭通。虽然初期投产的规模都不大，但投资却绝对不菲，粗略估计耗资最少达130亿元，而要达到三个项目的远期量产目标，资金投入更将高达千亿元。云南项目的负责人更曾向内地媒体透露，未来整个煤转油业务将会分拆上市，以融资扩大产能。

　　杨国强短短一年内即投资过百亿进入煤转油业务，有内地能源行业分析员对此大表惊服，「神华（1088）现时的煤转油项目都不过用了百多亿，目标年产不过300万吨而已。」杨的项目产能目标（见表）已经倍于神华。